Q : 안녕하세요. 변호사님. 저는 수원 안산에 있는 OO상가의 관리단회장입니다. 저희 상가가 준공된지 30여년이 되어서 이제 재건축을 준비하려고 합니다. 상가재건축은 일반 아파트재건축과는 절차나 주체가 다르다고 하는데요, 저희 상가의 경우와 같이 재건축의 주체는 누가 되는 것인지요?

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A : 안녕하십니까. 부종식변호사입니다. 우선 문의 감사합니다. 최근 유사한 문의가 많습니다.

도시 및 주거환경정비법(이하 '도정법') 의 적용을 받는 아파트 재건축이 각종 규제로 향후 전망이 좋지 않고 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법')의 적용을 받는 상가나 오피스텔 재건축 시장이 부상할 것으로 예상됩니다.

​도정법 상의 아파트재건축과는 달리 상가 재건축은 관련법 조항인 불과 3개 조항밖에 되지 않고 그 결과 도정법과는 비교도 되지 않을 정도로 간단한 절차로 재건축이 이루어집니다. 즉, 상가나 오피스텔 재건축은 구분소유자수 및 지분의 5분의 4 이상의 동의로 재건축설계, 철거, 시공이 진행될 수 있도록 규정되어 있으며 복잡한 조합설립절차, 관리처분계획수립절차, 관리처분총회 절차등이 필요없습니다.

문의하신 내용인 상가재건축의 주체는 도정법 상의 '조합'이 아니라 보통 '재건축위원회'를 구성하여 주체가 됩니다. 도정법 상의 조합은 창립총회를 통해 조합이 구성된 후 관할관청의 설립인가를 받게 됩니다. 이러한 설립인가는 특허과 같은 설권적 처분으로서 행정청의 행위로 비로소 유효한 조합이 설립되어 활동하게 되나, 상가 같은 집합건물 재건축에 있어서는 이러한 설립인가 절차가 없습니다. 따라서 조합이라는 명칭을 사용하기도 합니다만, 주로 '재건축위원회'라는 명칭으로 재건축사업을 하게 됩니다.

이러한 재건축위원회는 재건축결의에 동의한 구분소유자 전원을 구성원으로 하며, 재건축위원회 창립총회를 통해 결정이 되며, 이후 관할 세무서에 법인아닌 단체로 등록을 하면 됩니다. 재건축위원회는 위원장, 위원, 감사 등의 임원과 실무를 담당하는 직원이 있으며 실질적으로 이러한 임원들의 회의인 '임원회의'를 통해 재건축사업이 추진됩니다. 구체적으로 재건축위원회 설립, 임원회의 구성 등의 자문이 필요하시면 법무법인라움의 부종식변호사에게 문의주시기 바랍니다.