점포를 운영하는 입장에서는 한자리에서 오래 장사하는것이 중요하지요. 그런데 어느날 임대인이 상가를 비우라고 한다면 그만큼 답답한 일도 또 없을겁니다. 얼마전 법이 개정되어서 임차인은 10년간 계약갱신청구권을 행사할 수 있게 되었는데요, 이미 오래전에 계약이 체결되어서 5년 이상 계약이 갱신된 경우에도 새로운 법의 적용을 받아 10년동안 계약갱신청구권을 행사할 수 있을까요? 

명진(가명)은 2013. 6. 1. 부터 선율(가명)의 건물에 관하여 임대차계약을 체결하고 보증금은 5천만원, 월세는 750만원으로 하면서 계약기간은 1년(2013. 6. 1.부터 2014. 5. 31.까지)으로 정했습니다.

명진과 선율 모두 임대차계약을 해지하지 않아서 현재까지 위 임대차계약은 모두 6회에 걸쳐 갱신되었고 2019. 12. 말 현재까지 계속 유지되고 있는 상황입니다.

그런데 선율은 2019. 12. 28.자로 명진에게 내용증명을 보내 계약을 해지하겠다며 2019. 2. 말까지 건물을 비우라고 합니다.

과연 명진은 선율의 요구대로 건물을 비워줘야 할까요?

우리 상가임대차보호법은 제10조 제1항의 규정을 통해 다음과 같이 정하고 있습니다.

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임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

상가임대차보호법 제10조 제1항

그리고 원래 그 계약갱신청구권은 5년간 행사할 수 있는 것이었는데 2018. 10. 16.자로 법이 개정되면서 제10조 제2항으로 임차인이 계약갱신을 청구할 수 있는 기간이 10년으로 늘어났죠

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② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. 

상가임대차보호법 제10조 제2항

개정전 조항대로라면 본래 명진은 2018. 5. 31.로 계약갱신요구권이 소멸 되었습니다.다만 당사자간 쌍방의 암묵적인 합의로 계약이 갱신되어 오늘날까지 계속된 것인데요, 이 경우에도 명진이 선율에게 개정된 계약갱신요구권 조항에 따라 10년의 기한을 주장할 수 있을지가 다툼이 될 수 있습니다.

이와 관련해 상가임대차보호법 부칙은 다음과 같이 정하고 있습니다.

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제10조제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.”

상가임대차보호법 부칙 제2조(계약갱신요구기간의적용례)

명진의 입장에서는 이 법이 체결된 이후 2019. 5. 31. 이후 또 한차례 갱신되었기 때문에 법 시행후 갱신되는 임대차에 해당한다고 주장할 여지가 있습니다.

반면 선율의 입장에서는 이미 명진의 계약갱신요구권은 계약체결 이후 5년이 지난 2018. 5. 31.자로 소멸되었고 일단 소멸된 계약갱신요구권이 다시 살아나는 것도 아니라고 주장할만합니다.

과연 이 경우 누구의 말이 맞는 것일까요?

이처럼 임대차계약기간이 이미 5년이 경과된 이후 법이 개정되었으이후 같은 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에 개정된 상가임대차보호법 조항이 적용되는지와 관련하여, 아직 정확하게 일치하는 판례를 찾아보기는 어렵습니다.

다만 우리 대법원은 2017다9657판결에서

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규정들의 문언, 내용과 체계에 비추어 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 개정 상가임대차법이 시행되는 날 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 이전에 체결되었지만 법 시행 이후 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 하므로 개정 법률 시행 후에 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다.

2017다9657판결

본격적인 판단은 받아보야 정확히 알 수 있겠지만 명진으로서는 계약이 개정 상가임대차 보호법이 개정된 이후 갱신되었으므로 10년동안 계약갱신청구권을 행사할 수 있다는 점을 주장할 수 있다고 생각되네요. 

임차인을 보다 폭넓게 보호하려는 법의 취지 등을 고려해보면 명진에게도 10년동안 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 권리가 있지 않을까 하는 생각이 드는데요.

이런 상황에서 명진이 굳이 임대인의 말대로 바로 부동산을 인도할 필요는 없어보인다는 것이 제  생각이었습니다(#변호사조언)이었습니다. 소송을 통해서 판단 받아볼 여지가 있는 쟁점이 있다면 소송을 하면서 시간을 벌어보는 것도 전략적으로 나쁜 판단이 아닙니다. 쌍방 모두에게 가장 좋은 것은 소송을 거치지 않고 적절한 범위 내에서 협의하여 사용 수익기간을 정하고, 부동산 인도기한을 정하는 것이겠습니다. 그래서 제 의뢰인은 이러한 취지를 저와함께 내용증명(#변호사내용증명)으로 작성하였고, 임대인은 재판을 하여야 한다는 부담때문이었는지 더 이상 인도청구 를 하진 않고 제 의뢰인은 영업을 더 할 수 있게 되었습니다. 

#부동산인도청구 #계약갱신요구권 #상가임대차보호법 

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