최근 선고된 대법원 판결의 사건에서 임차인은 임대차계약이 종료된 이후에도 점포를 명도하지 않고 식탁 등 장비를 둔 상태로 식당 영업을 중단하였는데, 이러한 경우에 임차인에 대하여 불법점유를 이유로 손해배상을 청구할 수 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 

실제로 임차인이 임대차기간이 종료된 이후에 영업을 중단한 상태로 점포 내 시설, 집기를 그대로 두고, 점포를 열쇠로 잠근 후 명도를 거부하는 경우가 상당히 많이 있습니다. 그리고 많은 임대인들이 이러한 경우에 임차인이 불법점유를 하고 있는 것이므로 임차인에게 당연히 기존의 월 임대료 만큼의 금원을 청구할 수 있다고 생각하고 있습니다. 

그러나 대법원은 '임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이익을 얻은 바 없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 아니한다.'고 일관되게 판단하여 임대인의 금원 청구를 배척하고 있습니다(대법원 2004. 1. 29. 선고 2003다60488 판결 참조). 즉 점포에서 식당 영업을 하던 임차인이 임대차기간 종료 이후 식당 영업을 중단하였다면 점포 내 식탁 등 장비를 반출하지 않았더라도 월 임대료 만큼의 금원을 부당이득으로 반환청구할 수 없다는 것입니다. 

그런데 최근 대법원은 '임차인이 그러한 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한 이러한 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다(대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결, 대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다204253, 204260 판결 등 참조).'고 하면서 '원고가 이 사건 임대차계약이 종료한 다음 연체차임 등을 공제한 임대차보증금을 적법하게 변제공탁하였다면 피고가 이 사건 각 식당을 인도할 의무에 대해 임대차보증금의 반환과 동시이행을 주장할 수 없다. 피고는 선행 소송에서 이 사건 각 식당에 지출한 비용의 상환을 청구하였으나 청구를 기각하는 판결이 확정되었고, 달리 피고가 이 사건 각 식당을 점유할 적법한 권원이 없는 한 피고가 위 변제공탁의 통지를 받은 다음부터 이 사건 각 식당을 원고에게 인도할 때까지 적어도 과실에 의한 불법점유를 한 것으로 볼 수 있다.'고 판단하여 임차인의 불법점유에 대한 손해배상청구를 인정하는 취지의 판결을 선고하였습니다(대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다252042 판결).

따라서 임차인이 임대차기간이 종료된 이후에도 영업은 하지 않으면서 점포 내 자신의 시설물을 반출하지 않고 점포를 계속 점유만 하는 경우에 임대인은 이러한 임차인의 점유에 관하여 적극적으로 손해배상청구를 검토할 수 있을 것이고, 이를 위하여 임차인의 동시이행항변권을 상실시키는 등의 절차를 밟아야 할 것으로 보입니다.     

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법무법인 라움 이 재 헌 변호사

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