최근 선고된 대법원 전원합의체 판결의 사건에서는 구분소유자가 집합건물의 1층 복도와 로비에 골프연습장의 부대시설로 퍼팅연습시설, 카운터, 간이자판기 등 시설물을 설치하고 골프연습장 내부공간처럼 사용을 하였는데, 이렇게 구분소유자가 집합건물의 공용부분을 정당한 권원 없이 배타적으로 점유·사용한 경우 민법 제741조에 따른 부당이득이 성립하는지 여부가 주된 쟁점이 되었습니다. 

기존의 대법원 판례는 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분은 구조상 이를 점포로 사용하는 등 별개의 용도로 사용하거나 그와 같은 목적으로 임대할 수 있는 대상이 아니므로 특별한 사정이 없는 한 구분소유자 중 일부나 제3자가 정당한 권원 없이 이를 점유·사용하였더라도 이로 인하여 다른 구분소유자에게 차임 상당의 이익을 상실하는 손해가 발생하였다고 볼 수 없다고 하여 부당이득이 성립하지 않는다는 것이었습니다. 

그런데 최근에 선고된 대법원 전원합의체 판결에서는 '구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분을 배타적으로 점유·사용함으로써 이익을 얻고, 그로 인하여 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용할 수 없게 되었다면, 공용부분을 무단점유한 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 해당 공용부분을 점유·사용함으로써 얻은 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다. 해당 공용부분이 구조상 이를 별개 용도로 사용하거나 다른 목적으로 임대할 수 있는 대상이 아니더라도, 무단점유로 인하여 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용·수익할 권리가 침해되었고 이는 그 자체로 민법 제741조에서 정한 손해로 볼 수 있다.'고 판단하여 기존의 판례를 변경하였습니다(대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결 ). 

따라서 앞으로는 공용부분의 관리 권한을 가진 관리단이 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분을 단독으로 점유하여 배타적으로 사용·수익하고 있는 구분소유자를 상대로 차임 상당액을 부당이득으로 반환청구할 수 있게 되므로, 집합건물의 관리단은 공용부분의 점유 현황을 살펴 이러한 구분소유자가 있을 경우 이에 대한 권리행사를 차질 없이 하여야 할 것이고, 공용부분을 배타적으로 사용·수익하고 있는 구분소유자는 집합건물의 관리규약 등을 살펴 관리단과 공용부분 사용·수익에 관한 임대차 계약 내지 사용 계약을 체결하여 분쟁의 소지를 없애야 할 것으로 보입니다. 

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법무법인 라움 이 재 헌 변호사

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