상담을 하다보면 임대차보증금을 반환받지 못해서, 아직 이사하지 못했다, 계약기간이 끝났는데도 집주인이 돌려주지 않고 있다, 소송을 하면 이자까지 지급받을 수 있는가, 하는 질문을 많이 하십니다. 이 질문에 대한 답을 이해하기 위해서는  몇가지 배경지식이 필요합니다. 

가. 임대차보증금과 부동산 인도의무는 동시이행관계에 있습니다. 

동시이행이란 계약의 양 상대방이 서로에 대해서 갖고 있는 의무가 서로 동시에 이루어져야 한다는 뜻입니다. 임차인이 임대인에게 보증금을 반환받아야 한다면, 임대인은 임차인으로부터 집을 돌려받을 권리가 있고 이 양쪽의 의무이행은 동시에 진행되어야 한다는 것입니다. 임차인이 임대인에게 보증금을 달라고 하면, 임대인은 임차인에게 집 비워줘. 집을 비워주기 전까지는 보증금을 줄 수 없어. 라고 이야기하는 것이 “동시이행의 항변권”이라고 합니다. 

나. 재판 상 청구할 때 아직 부동산을 아직 비우지 않았다면 기본적으로 원금만 구하게 됩니다. 

임대차계약기간이 만료되었으면, 임대인에게 보증금 반환의무가 발생하는 것이 원칙입니다. 다만 임차인이 아직 이사하기 전이라면 해당 보증금에 대한 이자는 발생하지 않는데, 그 이유가 바로 위에서 설명한 동시이행관계 항변 때문입니다. 임차인 입장에서는 돈을 받기도 전에 이사하기가 자금 문제 때문에 만만치 않은 경우가 많고, 또 함부로 이사하였다가 대항력을 상실하게 될 수도 있어서(물론 이 부분은 임차권등기제도를 통해 해결합니다) 임대인이 돈을 줄 때까지 울며 겨자먹기로 버티면서도 이자는 구하지 못하는 문제가 발생하기도 합니다. 

다. 부동산 인도일 이후의 지연손해금원을 구하는 ‘장래이행의 소송’도 인용되고, 이때에는 5%의 비율에 의한 지연손해금을 인정하는 것이 허용됩니다. 

이 때문에 아직 이사하지 않은 상태에서 보증금 반환청구 소송을 제기할때에는 “원금”만을 구하는 소송을 진행할 수밖에 없습니다. 그런데 재판을 시작할 때에는 아직 이사하지 않았지만, 판결 이후에라도 이사해야 하는 상황이 발생할 것 같으면 어떻게 청구하는 것이 좋을까요? 즉 재판 중에는 아직 이사하지 않아서 청구취지에는 이사하는 날을 특정할 수 없더라도, 부동산을 인도한 이후부터 지연손해금원을 구하는 취지의 판결을 선고받을 수 있다면, 임차인의 입장에서는 손해를 줄일 수 있을 것입니다. 

이런 형태의 소송을 “장래이행의 소송” 이라고 하는데 “미리 청구할 필요”를 입증하는 경우에는 지연손해금원을 부가하는 판결을 내리는 것이 가능할 수 있고, 판례에 의하면 계약기간이 도과하였음에도 불구하고 임대인이 임대차보증금을 반환하지 않는 상황이 지속되고 있는 경우 이런 미리 청구할 필요를 인정하는 것으로 보입니다. 

서울중앙지방법원 2018. 4. 19. 선고 2017가합542708 판결 [보증금반환] 

원고는 위 임대차보증금 6억 원에 대하여 이 사건 아파트를 인도받은 다음날부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 지연손해금을 구하고 있는바, 이 부분 소는 원고가 피고 C 등에게 이 사건 아파트를 인도함으로써 위 피고들의 동시이행항변권이 소멸된 이후 원고가 피고 C 등에 대하여 가지게 될 임대차보증금반환채권의 지연손해금을 구하는 것으로 장래이행의 소에 해당한다고 할 것이다. 그런데 피고 C 등이 이 사건 임대차계약이 종료된 이후 현재까지도 원고에게 임대차보증금반환의무를 이행하지 않고 있는 이상, 원고가 인도일 이후의 지연손해금 부분을 장래이행의 소로서 미리 청구할 필요도 있으므로, 피고 C 등은 공동하여 원고에게 위 6억 원에 대하여 이 사건 아파트의 인도일 다음날부터 다 갚는 날까지 민법이 정한 연 5%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

다만 이때에도 소송촉진법상의 연 12%의 비율이 아닌, 민법상의 연 5%의 비율에 의한 지연손해금원을 지급할 의무가 있다는 것이 우리 법원의 태도입니다. 

[피고는 위 아파트의 명도일 다음 날부터 소송촉진 등에 관한 특례법(이하 "소송촉진법"이라고 한다)상 연 20%의 법정이율이 적용된 지연손해금의 지급을 구하고 있다. 그러나 소송촉진법 제3조 제1항 단서에서는 민사소송법 제251조에서 정한 소, 즉 장래이행의 소인 경우에는 소송촉진법상의 법정이율을 적용하지 않도록 하고 있고, 비록 임대차보증금 반환청구의 경우 임대차계약이 이미 종료한 이상 이행기는 도래한 상태여서 장래이행의 소라고 볼 수 없지만, 소송촉진법 제3조 제1항이 금전채권자의 소제기 후에도 상당한 이유 없이 채무를 이행하지 아니하는 채무자에게 지연이자에 관하여 불이익을 가함으로써 채무불이행상태의 유지 및 소송의 불필요한 지연을 막고자 하는 것을 주된 취지로 하는 점(대법원 2010. 9. 30. 선고 2010다50922 판결 참조) 등에 비추어 보면, 이행기가 이미 도래했지만 상대방이 동시이행관계에 있는 의무를 이행하지 않아 이행을 지체하고 있다고 평가할 수 없는 채무자에 대해서는 소송촉진법 제3조 제1항의 법정이율을 적용할 수 없다고 판단된다. 따라서 피고의 이 부분 청구는 민법상 연 5%의 지급을 구하는 범위 내에서만 받아들인다.]

임대차보증금을 지급받지 못해서 소송을 해야 하는 경우 부동산 인도일을 특정하지 못해도 “인도일 다음날부터” 지연손해금을 부가하는 청구를 하는 것도 가능하고, 저는 이런 판례를 적극 활용하여 같은 내용으로 승소 판결을 받은 적이 있습니다. 보증금을 못받았다면 가능하다면 이자까지 한꺼번에 청구하는 것이 좋겠습니다.