지역주택조합 사업의 경우 조합에 가입할 때 생각했던 것보다 부담해야 하는 분담금의 범위가 증가되거나 기타 여러 사유로 인하여 조합에서 빠져나오고 싶다는 취지의 문의를 주시는 경우가 많습니다. 그런데 가입하기는 쉬워도 빠져나오기는 어려운 것이 지역주택사업입니다. 그렇다면 조합에서 빠져나올 수 있는 방법은 없을까?  먼저 임의탈퇴를 하는 방법을 생각해볼 수 있습니다. 

1.주택법은 임의탈퇴가 가능하고 이미 지급한 돈을 환급받을 수 있다고 정하고 있습니다. 

지역주택조합사업은 주택법에서 규정하고 있는데, 2017. 6. 3. 이전의 주택법에서는 조합원은 임의탈퇴하는 것이 불가능하였습니다. 그리고 만일 제명되거나 자격을 잃게 되어 탈퇴가 되더라도 그동안 낸 돈에 대한 환급이 바로 이루어지지 않았습니다. 그러나 2017. 6. 3. 개정된 주택법에서는 조합원이 임의로 탈퇴할 수 있는 경우와 이때 비용을 환급받을 수 있는 범위에 대하여 규정하기 시작하였습니다. 

주택법 [시행 2017. 6. 3.] [법률 제14344호, 2016. 12. 2. 일부개정] 

주요내용 

가. 조합원의 조합탈퇴 및 환급관련 규정을 신설함 (제11조 제7항부터 제9항까지) 

⑧ 제7항에도 불구하고 조합원은 조합규약으로 정하는 바에 따라 조합에 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있다. <개정 2016. 12. 2.>

⑨ 탈퇴한 조합원(제명된 조합원을 포함한다)은 조합규약으로 정하는 바에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있다. <개정 2016. 12. 2.>

주택법 제11조 

2. 조합규약으로 탈퇴의 방법을 정한다고 한 것은 문제의 소지가 있습니다. 

그런데 주택법 제11조 8항은 임의탈퇴가 가능하다고 규정하면서도, 그 탈퇴의 방법을 조합규약으로 정한다고 하고 있어 다수의 조합은 사실상 임의탈퇴가 불가능하도록 조합의 규약을 제정하고 있어 문제의 소지가 있습니다. 다음은 지역주택조합에서 빈번히 사용하고 있는 표준규약의 제12조입니다. 

제12조 제1항 (조합원의 탈퇴, 자격상실, 제명) 

조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없다. 다만 부득이한 사유가 발생하여 조합원이 조합을 탈퇴하고자 할 때에는 15일 이전에 그 뜻을 조합장에게 서면으로 통고하여야 하며 조합장은 총회 또는 대위원회의 의결로서 탈퇴여부를 결정하여야 한다. 

위 표준규약에 의하면 조합원이 법조문이 조합을 탈퇴할 수 있도록 규정해둔 주택법 제11조 제8항과는 달리, 조합원이 탈퇴의사를 알리더라도 최종적으로 조합장이 '탈퇴 여부'를 결정하도록 정하고 있습니다.  그런데 일반적으로 총회 또는 대의원회에서 임의탈퇴를 원하는 조합원에 대해 임의탈퇴를 허용하는 조합은 상정하기 힘들다고 할 것입니다.  결국 법에서 임의탈퇴를 규정하고 있으나 '조합규약으로 정하는 바'에 따라 한다는 법규 조문에 의거, 현실적으로는 임의탈퇴가 힘들 수 있는 것입니다. 

이렇게 해당 규약이 법에서 정하는 바와 상충되는 측면이 있기 대문에 '총회 또는 대위원회의 의결로' 정해야 하는 것은 "조합원에게 탈퇴를 허용할지 여부 그 자체가 아니라, 탈퇴의 방법과 시기, 탈퇴할 때 반환되는 비용의 범위 등일 뿐"으로 해석해 여지가 있기는 합니다. 그러나 이 때에도 이렇게 탈퇴하는 조합원들이 사실상 반환받을 금원이 거의 없거나 적도록 하는 방법으로 규약으로서 탈퇴를 제한하고 있다면, 조합원 입장에서는 임의탈퇴의 방법을 고려하기란 쉽지 않을 것입니다. 

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3. 조합에 가입할 때에는 임의탈퇴가 쉽지 않다는 것을 반드시 염두해두고 가입하여야 할 것입니다. 

현행 법상 조합원들은 임의탈퇴할 자유가 주어지고 있으나, 임의탈퇴의 방법과 시기까지 법으로 정한 것은 아니고, 개별 조합의 규약으로서 정하도록 하고 있으므로, 법에서 정한 바가 달라지지 않는 한 임의탈퇴는 현실적으로 고려해보기 쉽지 않다고 보입니다. 일부 하급심 판례에서도 이러한 취지의 판시가 발견됩니다. 

[의정부 지방법원 2021. 5. 12. 선고 2019가단135055 판결 : 지역주택조합은 규약에 따라 탈퇴를 제한할 수 있음]

지역주택조합은 무주택자 등이 주택을 마련하기 위하여 결성하는 것으로 조합원들이 납입한 조합원분담금 등을 재원으로 하여 당해 사업이 추진되는 것이고, 사업에 필요한 비용이 증가하거나 사업이 실패하게 되면 그에 따른 손실은 조합원들이 공동으로 부담하여야 한다. 지역주택조합이 사업을 추진하려면 상당한 자금 확보가 필요하고, 진행과정에서 여러 변수가 존재하여 사업이 완료될 때까지 장기간이 소요되는바, 조합원의 임의탈퇴가 자유롭고 분담금의 반환에 아무런 제한이 없다면 갑작스러운 조합원의 감소와 조합재원의 유출로 인해 사업추진이 불가능하거나 현저히 곤란하게 되어 잔존 조합원에게 피해를 줄 수 있다.

위와 같은 사정을 감안하여 피고의 조합규약에서 조합원의 탈퇴사유를 '부득이한 사유가 발생한 경우'로 제한하고 탈퇴에 총회 또는 이사회의 의결을 거치도록 정하고 있는데, 원고가 이 사건 계약으로 비법인사단인 피고의 구성원이 된 이상 그 자격의 취득과 변경은 피고의 조합규약에 따라야 한다.

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따라서 지역주택조합에 가입할 때에는 임의로 탈퇴하는 것이  쉽지 않다는 것을 반드시 염두해두고 가입하여야 할 것입니다.