먼저 임대차기간을 1년으로 정해서 임대차계약을 체결한 경우를 살펴보겠습니다. 

주택임대차보호법 제4조에서는 임대차기간에 대해서 다음과 같이 규정하고 있습니다. 

주택임대차보호법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없기 때문에 아무리 임대차계약서에 임대차기간이 1년이라고 떡하니 명시가 되어 있더라도 주택임대차보호법 제4조 제1항에 따라 임대차기간이 2년이 됩니다. 

그리고 여기서 좀 특이한 점은 임차인이 임대차기간을 1년으로 약정한 것이 유효하다고 주장할 수 있다는 것입니다. 

예를 들어 임차인이 이사 와서 살다가 1년이 되기 전에 집을 사게 돼서 다시 이사를 가야하는 경우에는 임차인이 자신에게 유리한 대로 임대차기간을 임대차계약서에서 약정한 1년으로 주장할 수 있는 것입니다.

임대인 입장에서는 임차인이 임대차기간을 마음대로 늘였다 줄였다 할 수 있게 돼서 왠지 불합리한 것처럼 느껴질 수도 있는데 어쩔 수 없습니다. 그게 법이라서요.

그럼 이번에는 묵시적 갱신의 경우를 살펴볼까요? 주택임대차보호법 제6조에서는 다음과 같이 규정을 하고 있습니다.

임대인과 임차인이 서로 아무런 통지도 하지 않고 임대차기간이 끝나면 임대차계약이 묵시적으로 갱신되고, 이때 임대차기간은 2년이 됩니다. 

다만 여기서 또 특이점이 나타나는데 임차인은 2년의 임대차기간에 구속받지 않고 언제든지 임대인에게 임대차계약 해지 통지를 할 수 있는 것입니다. 

임대인이 통지를 받고 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 

마지막으로 계약갱신청구의 경우를 보면 주택임대차보호법 제6조의3에서는 다음과 같이 규정하고 있습니다.

임차인이 임대인에게 계약갱신청구를 한 경우에도 갱신되는 임대차기간은 2년이 되는 것입니다. 

그런데 이렇게 갱신되는 임대차의 해지에 관해서 제6조의2를 준용하도록 하고 있기 때문에 묵시적 갱신의 경우와 마찬가지로 임차인은 2년의 임대차기간에 구속받지 않고 언제든지 임대인에게 임대차계약 해지 통지를 할 수 있고, 임대인이 통지를 받으면 3개월이 지나서 해지의 효력이 발생하는 것입니다. 

그럼 이제 연습을 한 번 해볼까요?