Q : 안녕하세요. 변호사님. 저는 서울 강서구에 있는 OO빌딩의 구분소유자입니다. 저희 건물은 구분소유자 수가 12명밖에 되지 않습니다. 저희 건물에 전체 건물지분의 60%정도를 소유하고 있는 구분소유자가 있는데요, 전체 지분은 다수 소유하고 있지만 구분소유자 수에 있어서는 1명에 불과하므로 자신이 건물의 관리단회장이 되기 위해 지분을 가족, 친척, 직원 등 12명에게 아주 조금씩(20분의 1, 30분의 1) 나누어 주고 각각 소유권을 행사하도록 하였습니다. 이러한 지분쪼개기가 정당한 것인지요?

(일부 사실관계를 수정하였습니다)

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A : 안녕하십니까. 부종식변호사입니다. 문의 감사합니다. 우선 문의에 대한 결론부터 말씀을드리자면, 법의 취지에 반하는 편법 내지 탈법적인 지분양도행위는 무효가 될 가능성이 높습니다. 관련 규정은 아래와 같습니다.

[집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(=집합건물법)]

제38조(의결 방법)

① 관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결한다.

② 의결권은 서면이나 전자적 방법(전자정보처리조직을 사용하거나 그 밖에 정보통신기술을 이용하는 방법으로서 대통령령으로 정하는 방법을 말한다. 이하 같다)으로 또는 대리인을 통하여 행사할 수 있다.  <개정 2012. 12. 18.>

③ 제34조에 따른 관리단집회의 소집통지나 소집통지를 갈음하는 게시를 할 때에는 제2항에 따라 의결권을 행사할 수 있다는 내용과 구체적인 의결권 행사 방법을 명확히 밝혀야 한다.  <신설 2012. 12. 18.>

④ 제1항부터 제3항까지에서 규정한 사항 외에 의결권 행사를 위하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.  <신설 2012. 12. 18.>[전문개정 2010. 3. 31.]

상가, 오피스, 오피스텔에 있어서는 집합건물법이 적용됩니다. 집합건물법에 따르면 관리단집회의 의사는 구분소유자의 과반수와 의결권, 즉 지분의 과반수를 모두 넘어야합니다(여기에 다른 주주총회 등 총회의 의결권 계산방식과 다른 특이점이 있습니다). 이러한 법의 취지는 집합건물이 물권으로서의 재산척 측명과 소유자집단 또는 공동생활집단으로서의 인적측면이라는 양면성을 가지고 있고, 다수의 의결권을 가진 자의 전횡을 막고 구분소유건물의 공정, 공평하고 원할한 유지 및 관리를 위한 것입니다. 따라서 이러한 법의 취지를 면탈하기 위한 편법으로 지분을 잘게 쪼개는 등의 방식으로 구분소유자의 수를 늘리는 것은 허용되지 않고 무효가 될 가능성이 높습니다. 판례도 마찬가지로 해석하고 있습니다(서울남부지방법원 제3민사부).

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[주요 자문 내역]

집합건물(상가, 오피스, 오피스텔) 관리단구성

집합건물 관리인선임, 관리위원선임

집합건물 위탁관리업체(관리회사) 선정

집합건물 관리단집회 개최 총괄자문

집합건물 권리분석 및 총괄자문

대규모점포관리자 선임자문

대규모점포관리자 관련분쟁 총괄자문

상가재건축자문

아파트재건축자문