Q : 안녕하세요. 변호사님. 저는 서울 강서구에 있는 OO주상복합오피스텔빌딩의 구분소유자입니다. 저는 빌딩 내에서 점포 5개를 가지고 있습니다. 그런데 최근 점포 중 한개를 다른 사람과 2분의 1지분으로 나누어 공유로 하였습니다. 이때 관리단집회 시 구분소유자 수를 계산할 때 여전히 1명으로 계산하는가요? 아니면 공유부분은 다른 사람의 명의로 하여 구분소유자 수를 2명으로 계산할 수 있는 것인가요?

(사안의 사실관계를 다소 수정하였음)

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A : 안녕하십니까. 부종식변호사입니다. 문의감사합니다. 우선 문의에 대한 결론부터 말씀드리면, 특별한 사정이 없는 한(여기서 특별한 사정이라 함은 편법적으로 인원수를 늘린 경우를 말합니다), 구분소유자 수는 2명으로 계산됩니다. 관련 규정은 아래와 같습니다.

[집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(=집합건물법)]

제37조(의결권)

① 각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 제12조에 규정된 지분비율에 따른다.

② 전유부분을 여럿이 공유하는 경우에는 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정한다.​

③ 구분소유자의 승낙을 받아 동일한 전유부분을 점유하는 자가 여럿인 경우에는 제16조제2항, 제24조제4항 또는 제26조의3제2항에 따라 해당 구분소유자의 의결권을 행사할 1인을 정하여야 한다.  <신설 2012. 12. 18.>

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제38조(의결 방법)

① 관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결한다.

② 의결권은 서면이나 전자적 방법(전자정보처리조직을 사용하거나 그 밖에 정보통신기술을 이용하는 방법으로서 대통령령으로 정하는 방법을 말한다. 이하 같다)으로 또는 대리인을 통하여 행사할 수 있다. <개정 2012. 12. 18.>

③ 제34조에 따른 관리단집회의 소집통지나 소집통지를 갈음하는 게시를 할 때에는 제2항에 따라 의결권을 행사할 수 있다는 내용과 구체적인 의결권 행사 방법을 명확히 밝혀야 한다.  <신설 2012. 12. 18.>

④ 제1항부터 제3항까지에서 규정한 사항 외에 의결권 행사를 위하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.  <신설 2012. 12. 18.>[전문개정 2010. 3. 31.]

상가, 오피스, 오피스텔에서의 관리에 관한 법률관계는 집합건물법에 의하게 됩니다. 그리고 집합건물법은 관리단집회에서의 결의는 의결권 지분 뿐만 아니라, 구분소유자의 수도 함께 계산하도록 하고 있고, 이러한 구분소유자의 수가 실무에서 매우 중요합니다.

구분소유자의 수는 지분과는 달리 자연적 의미의 사람(또는 법인)의 수를 말하는 것입니다. 문제는 공유의 경우인데, 이 공유에 대해 판례는 독립된 소유권을 인정하고 있습니다. 즉, 예컨대, 건물 101호는  A소유, 102호는 A와 B가 공유일 경우, 비록 A가 101호 및 102호도 함께 소유하고 있는 것 처럼 보이지만(102호는 공유형태로 소유), 구분소유자의 수 계산에 있어서는 각각 독립적으로 계산하여 소유권자가 2명으로 계산됩니다. 판례도 마찬가지로 해석합니다(서울남부지방법원 제3민사부).

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[주요 자문 내역]

집합건물(상가, 오피스, 오피스텔) 관리단구성

집합건물 관리인선임, 관리위원선임

집합건물 위탁관리업체(관리회사) 선정

집합건물 관리단집회 개최 총괄자문

집합건물 권리분석 및 총괄자문

대규모점포관리자 선임자문

대규모점포관리자 관련분쟁 총괄자문

상가재건축자문

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