안녕하십니까. 부종식변호사입니다.

최근 헌법재판소 결정으로, 상가건물임대차보호법 상 '대규모점포 내의 임차인은 권리금을 행사할 수 없다'는 규정이 합헌으로 결정이 났습니다. 제가 법률자문으로 있는 동대문시장의 상가들이 대부분 대규모점포에 해당하는지라, 상가 내 권리금 분쟁이 있는 경우, 위와 같은 상가임대차보호법 규정이 항상 문제가 되어왔습니다. 그리고 법원에서는 법에 근거하여, 해당 점포가 대규모점포인 상가 내에 있는 경우에는 일률적으로 권리금을 부인하여 왔습니다(다만, 대규모점포지정 당시 면적에서 누락된 점포의 경우에는 권리금 인정함). 우선 관련규정을 보시면 아래와 같습니다.

위 규정과 같이, 대규모점포는 일반적으로 백화점이나 대형마트(예, 이마트)같이 단일건물로 된 것 뿐만 아니라, 상시운영되는 소규모의 점포매장들이 연접하여 있고, 그 점포매장들의 합계가 3천제곱미터 이상이 되면 이 역시 대규모점포에 해당합니다. 상가건물임대차보호법은 기본적으로 입점상인의 권리금을 보호해주도록 하고 있으나, 이러한 권리금보호의 예외로 당해 점포가 대규모점포에 속한 경우에는 권리금이 보호되지 못하도록 규정하고 있습니다.이러한 규정이 과연 입점상인들의 권리금회수기회를 막는 위헌적인 규정인지 여부가 문제되었고, 헌법소원심판청구까지 이루어졌습니다만, 2020. 7. 22. 이러한 규정(상가건물임대차보호법 제10조의 5)은 합헌으로 결정이 났습니다(2018헌바242 결정). 헌법재판소의 합헌취지는 아래와 같습니다.

즉, 위 헌법재판소의 취지를 간략히 요약하여보면, 현행 상가임대차보호법은 임차인에게도 부속물매수청구권, 비용상환청구권, 계약갱신요구권(10년), 대항력 등의 보호장치를 별도로 마련하고 있는 반면, 대규모점포의 개발에는 임대인의 상당한 기여도 포함되어 있으므로 임차인과 임대인의 권리는 양자 조화롭게 해석하여야 하는데, 여러 사정을 종합해보면 임차인에게 권리금을 인정하지 않는 법규정을 위헌으로까지 보기는 어렵다는 취지입니다. 법이 정하고 있는 임대인과 임차인의 권리간에 조화를 꾀한 해석으로 보입니다만, 제가 실무에서 경험을 해보니, 대형 쇼핑몰과 같은 대규모점포에서 상인 간 수수되는 권리금이 실제 임대보증금이나 임대료 총액보다 훨씬 상회하는 경우도 많았고, 권리금에 임대인이 관여하는 경우는 여타의 임대차관계와 비교하여 매우 드문 경우인지라(임대인이 임차인의 권리금회수기회를 박탈하기 위해 본인이 직접 상행위를 하는 경우는 드뭄) 이러한 현실이 반영된 것이 아닌가 싶습니다.

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