Q : 안녕하세요. 변호사님. 저는 서울 강서구에 있는 OO호텔을 분양받은 구분소유자입니다. 저희 건물은 분양형호텔이고, 지하 1층부터 지상 2층까지는 상가층으로 되어 있어서 사우나, 편의점, 연회장 등이 있습니다. 문제는 상가구분소유자인 시행사측(호텔 운영도 맡고있음)과 저희 호텔객실 수분양자들 간에 다툼이 있어서 이번에 아예 상가측과는 별도로 호텔객실 구분소유자들 위주로 한 별도의 관리단을 구성하려고 하는데 이게 가능할까요?

(사실관계를 일부 수정함)

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A : 안녕하십니까. 우선 문의감사합니다. 분양형 또는 수익형호텔 관련 분쟁에 관한 문의가 많습니다. 투자개념으로 분양에 참여하셨다가 운영사의 운영미숙, 횡령, 여행경기악화 등 다양한 이유로 약정된 수익금이 정산되지 못하고 그 손해가 고스란히 투자자인 호텔객실 투자자에게 돌아가기 때문에 분쟁이 발생하는 경우가 빈번합니다(아래 기사 참조).

https://imnews.imbc.com/replay/2020/nwtoday/article/5652875_32531.html

이러한 수익형 또는 분양형호텔 역시 집합건물로서 시설관리에 있어서는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(=집합건물법)에 따르고, 운영에 있어서는 공중위생법에 의하게 됩니다.

사안에서는 호텔 전체부분 중 저층에 위치한 상가와 위 호텔객실 구분소유자 간의 다툼으로 보이며, 각각의 관리단을 구성한다는 것은 전체 관리단과 구별되는 일부공용부분 관리단을 구성하겠다는 것이라 할 것입니다. 일부공용부분 관리단과 관련된 집합건물법 규정을 우선 살펴보아야 할 것인데, 아래와 같습니다.

위 규정과 같이, (규약의 제정여부와 상관없이) 당연설립되는 전체 관리단과는 달리, 일부 공용부분 관리단은 '규약'의 제정이 있어야만 가능합니다. 이러한 규약은 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 규약으로 정할 수 있는 것이지만, 문제는 이러한 규약도 상위 법인 집합건물법 및 그 취지에 반해서는 안됩니다.

판례는 분양형호텔의 호텔구분소유자들이 상가구분소유자들을 배제한 체 제정한 규정을 무효라고 본 사례가 있는바(부산지법 2014가합00000), 이러한 판례에 의하면 상가구분소유자를 배제하여 호텔구분소유자들만으로 구성된 관리단은 규약을 제정할 수가 없으며, 규약제정이 어려우므로 결국 별도의 일부공용부분관리단의 설립도 어렵게 되는 것입니다.

결국, 위와 같은 판례에 비추어본다면, 위 문의하신 사안에서 저층의 상가와 구별된 호텔구분소유자들만의 일부공용부분관리단은 구성하기 어려울 것으로 보입니다.

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