2020년 개정 집합건물법 해설(5) "관리인의 외부 회계감사인을 통한 관리비 등 회계감사의무 신설" - 부…
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안녕하십니까. 부종식변호사입니다.
2020년 1월 9일 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 개정안이
국회 본회의를 통과하였습니다.
집합건물법 개정안이 국회 본회의 심의에 상정되었습니다.
상정된 집합건물법 개정안이 2020. 1. 9. 법제사법위원회를 거쳐 국회 본회의에서 가결됩니다.
이로써 2012년 12월에 개정되었던 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률
(이하 '집합건물법'이라 합니다)이 햇수로 8년 만에 개정되었습니다.
그동안 지난 집합건물법 개정이 미흡하다는 점때문에 국회에서 매해
집합건물법 개정안을 상정했으나 집합건물에 대한 관심밖 때문인지
상정안은 번번히 국회본회의를 통과하지 못하고 폐기되었습니다.
그러다 지난 해인 2019년 정부가 집합건물법 개정안을 마련하여
심의한 결과, 이번에 결국 정부안이 국회에서 가결된 것입니다.
이번에 개정된 집합건물법 개정안은 향후 1년 뒤인
2021년 1월 9일부터 정식으로 시행되게 됩니다.
이처럼 개정된 집합건물법의 주요내용에 대해서
아래와 같이 설명을 드리도록 하겠습니다.
순서는 개정된 법조문 순서가 아니라
실무상 자주 쟁점이 되는 것부터 말씀드리겠습니다.
기존 관리인선임신고, 임시관리인선임청구, 분양자집회통지의무,
그리고 수선적립금 규정, 공용부분 변경을 위한 정족수 완화
이상의 규정 신설에 대해서는 설명을 드렸고, 이하에서는
관리인의 외부 회계감사인을 통한 회계감사의무 규정 신설에 대해 말씀드리겠습니다.
- 회계감사의무규정 신설을 통한 집합건물 관리의 투명성 제고 -
(개정) [집합건물법] 제26조의2(회계감사) ① 전유부분이 150개 이상으로서 대통령령으로 정하는 건물의 관리인은 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 감사인(이하 이 조에서 “감사인”이라 한다)의 회계감사를 매년 1회 이상 받아야 한다. 다만, 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상이 회계감사를 받지 아니하기로 결의한 연도에는 그러하지 아니하다. ② 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 제1항 단서에 따른 관리단집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다. 다만, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지하거나 구분소유자가 집회 이전에 직접 의결권을 행사할 것을 관리단에 통지한 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 전유부분이 50개 이상 150개 미만으로서 대통령령으로 정하는 건물의 관리인은 구분소유자의 5분의 1 이상이 연서(連署)하여 요구하는 경우에는 감사인의 회계감사를 받아야 한다. 이 경우 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자가 구분소유자를 대신하여 연서할 수 있다. ④ 관리인은 제1항 또는 제2항에 따라 회계감사를 받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감사보고서 등 회계감사의 결과를 구분소유자 및 그의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자에게 보고하여야 한다. ⑤ 제1항 또는 제2항에 따른 회계감사의 기준ㆍ방법 및 감사인의 선정방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ⑥ 제1항 또는 제2항에 따라 회계감사를 받는 관리인은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니된다. 1. 정당한 사유 없이 감사인의 자료열람ㆍ등사ㆍ제출 요구 또는 조사를 거부ㆍ방해ㆍ기피하는 행위 2. 감사인에게 거짓 자료를 제출하는 등 부정한 방법으로 회계감사를 방해하는 행위 ⑦ 「공동주택관리법」에 따른 의무관리대상 공동주택 및 임대주택과 「유통산업발전법」에 따라 신고한 대규모점포등관리자가 있는 대규모점포 및 준대규모점포에는 제1항부터 제6항까지의 규정을 적용하지 아니한다. |
개정 집합건물법의 가장 큰 특징 중 하나가 바로 위 규정과 같이 관리인의 외부회계 감사의무 규정을 신설한 것입니다. 집합건물분쟁에서 많이 발생하는 분쟁중 하나가 이 바로 관리비 등 비용의 문제이고, 이러한 관리비 등 회계의 불투명으로 인해 관리단과 구분소유자들 간에, 관리단과 관리회사 간에, 구분소유자들 간에 다툼이 빈번한 것입니다.
그러나 이러한 관리비 관련해서 분쟁이 발생하더라도 법원의 판결이 있기까지는 너무나 오랜 시간이 걸리고(관리비 소송의 1심만 하더라도 8개월에서 12개월까지 가는데, 그 이유는 관리비 문제뿐 아니라 관리단대표의 자격, 관리비의 적정성 등의 법적 쟁점이 모두 포함되어 판단이 이루어지는 경우가 많기 때문입니다), 판결이 있더라도 법원은 이에 대해 명쾌하게 판단을 내리지 않고 대상이 된 관리비가 크게 부당하지 않으면 그대로 관리단 주장대로 인정해버리는 경우가 많아 실무상 관리비 관련 분쟁은 많으나 소송까지 가서 해결되는 경우는 드물었습니다.
그런데 이번 집합건물법 개정으로,
첫째, 일단 관리인에게 외부회계감사의무가 생겼으며(비록 150개 이상의 구분소유권이 있는 건물이어야 하지만)
둘째, 만약 이러한 의무를 회피할 수 있는 예외적인 경우(구분소유자 3분의 2이상 동의로 회계감사 안받겠다고 한 경우)가 아님에도 불구하고 이러한 의무에 위반하는 경우 관리인 해임사유에 해당되어 관리단집회의 결의나 법원의 판결로 해임될 수 있게 되었다는 점에서 의미가 있습니다(법제24조 제5항).
한편, 구분소유권이 150개 미만되는 건물이라 하더라도 그 소유권이 50개가 넘을 경우, 구분소유자 5분의 1 이상이 연서하여, 즉 연명으로 회계감사를 관리인에게 요구할 수 있고, 이 경우 관리인은 회계감사를 받아야만 합니다.
그리고 회계감사와 관련해서는 점유자, 즉 임차인이나 그 가족도 참여할 수 있는데, 회계감사를 받지 않기로 하는 결의를 하기 위한 집회에는 점유자도 참석하여 의결권을 행사할 수 있고, 규모가 150개 구분소유권이 안되는 작은 건물에서 회계감사를 요구하는 경우에는 구분소유자를 대신하여 연명에 참여할 수도 있습니다.
이러한 회계감사의무 규정의 신설로 오히려 관리인으로서는 구분소유자들로부터 불필요한 오해를 벗어날 수 있는 방편도 될 것이며, 이러한 오해에서 비롯된 각종 관리비 관련 분쟁이 줄어들 수 있을 것으로 보입니다.
다만, 이러한 규정은 2021년 1월 9일 개정 집합건물법 시행 이후부터 개시되는 회계연도부터 적용됩니다.
- 기타 자세한 문의 -
법무법인 라움
서울 서초구 서초동 1573-14 웅진타워 16층(교대역 9번 출구)
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