안녕하십니까. 부종식변호사입니다.

2020년 1월 9일 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 개정안이

국회 본회의를 통과하였습니다.

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이로써 2012년 12월에 개정되었던 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

(이하 '집합건물법'이라 합니다)이 햇수로 8년 만에 개정되었습니다.

그동안 지난 집합건물법 개정이 미흡하다는 점때문에 국회에서 매해

집합건물법 개정안을 상정했으나 집합건물에 대한 관심밖 때문인지

상정안은 번번히 국회본회의를 통과하지 못하고 폐기되었습니다.

그러다 지난 해인 2019년 정부가 집합건물법 개정안을 마련하여

심의한 결과, 이번에 결국 정부안이 국회에서 가결된 것입니다.

https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2020010921367654643

이번에 개정된 집합건물법 개정안은 향후 1년 뒤인

2021년 1월 9일부터 정식으로 시행되게 됩니다.

이처럼 개정된 집합건물법의 주요내용에 대해서

아래와 같이 설명을 드리도록 하겠습니다.

순서는 개정된 법조문 순서가 아니라

실무상 자주 쟁점이 되는 것부터 말씀드리겠습니다.

기존 관리인선임신고, 임시관리인선임청구, 분양자집회통지의무,

그리고 수선적립금 규정

이상의 규정 신설에 대해서는 설명을 드렸고, 이하에서는

공용부분 변경을 위한 의결정족수 완화에 대해 말씀드리겠습니다.

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- 공용부분 변경 의결정족수 완화 -

1. 4분의 3요건을 3분의 2 요건으로 완화

공용부분의 '변경'이란 공용부분의 '관리'와 구별되는 개념으로서 공용부분에 대한 '사실상의 물리적 변화'가 있는 것을 의미합니다(저의 저서 '집합건물분쟁114' 제69쪽). 실무상 공용부분 변경으로 인정된 예들을 보면, 건물 엘리베이터설치, 주차기 설치, 내부 칸막이 설치공사, 내부 배관공사, 인테리어공사 등이 있습니다.

이러한 공용부분의 변경에 대해 종전 집합건물법은 전체 구분소유자의 75%(4분의 3) 및 전체 의결권 지분의 75% 이상의 동의가 필요하다고 규정하고 있었는데, 이 75%이상의 요건이 너무 엄격하여 그 요건을 충족하기 어려운 부분이 있었습니다. 이렇게 요건을 충족하지 않고 공사를 진행하면 비록 그 공사가 전체 건물이나 구분소유자들을 위한 것이었다고 하더라도 손괴죄로 처벌받게 되어 있었습니다(실제로 손괴죄로 처벌된 예가 많습니다. 손괴의 고의가 없다고 항변하더라도 검사는 바로 기소하며 법원에서도 형식적으로 75%이상의 동의가 없었다면 손괴의 고의를 인정해서 유죄판결을 내립니다).

개정 집합건물법은 이러한 사정을 조금이나마 완화하고자 그 요건을 75%(4분의 3)에서 66.6%(3분의 2) 정도로 낮추었습니다.