Q : 안녕하세요. 변호사님. 저는 성남시에 있는 12층짜리 주상복합오피스텔의 구분소유자입니다. 저희 건물은 지사 1층부터 지상 3층까지 상가와 그 위 12층까지 오피스텔로 이루어져 있는데요, 상가 소유자들과 오피스텔 소유자들 간에 주차문제, 공용전기, 공용수도, 공용수익 등의 문제로 다투고 있는 형편입니다. 오피스텔 소유자들은 상가가 전기, 수도, 주차 등을 많이 사용하므로 더 많이 부담해야한다고 하는 한편, 상가 소유자들은 전체가 지분별로 부담해야하지 상가만 따로 과다하게 부담할 이유가 없다는 의견입니다. 이러한 상황에서 오피스텔 소유자들만으로 구성된 일부공용부분 관리단을 만들어 주차장 등을 별도로 관리할 수 있는 것인가요?

(사안의 사실관계 일부 수정하였습니다)

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A : 안녕하십니까. 부종식변호사입니다.  문의 감사합니다. 우선 문의하신 부분과 관련된 규정은 아래와 같습니다.

[집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률]

제10조(공용부분의 귀속 등)

① 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만, ​일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 "일부공용부분"이라 한다)은 그들 구분소유자의 공유에 속한다.

제14조(일부공용부분의 관리)

일부공용부분의 관리에 관한 사항 중 구분소유자 전원에게 이해관계가 있는 사항과 제29조제2항의 규약으로써 정한 사항은 구분소유자 전원의 집회결의로써 결정하고, 그 밖의 사항은 그것을 공용하는 구분소유자만의 집회결의로써 결정한다.

위 규정과 같이 ‘일부공용부분’은 일부의 구분소유자만이 공용에 사용되는 것이 객관적으로 명백한 공용부분을 말하는 것으로서, 보통 주상복합 아파트와 같이, 한 동의 집합건물이 저층은 상가 및 오피스, 상층부는 아파트로 이루어져 구분소유자별 관리가 별도로 이루어지고, 관리사무실, 방재실, 기계실, 정화조 기타 주요 공용부분이 각각 분리가 되어 있는 예외적인 경우에 인정됩니다.

사안에서, 상가층부터 오피스텔 층까지 연이어져 있는 복도, 계단 등은 일부공용부분으로 보지 않습니다. 나아가 한 동의 건물은 보통 유기적으로 연결되어 있으므로 위와 같이 예외적인 경우를 제외하고는 일부공용부분이 인정되지 아니한다고 할 것입니다.

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결국 기본적으로 일부공용부분관리는 쉽지 않고, 다만, 전체 구분소유자들의 동의로 규약을 제정하고 그 규약에 따라 일부공용부분이 인정될 여지는 있다고 할 것입니다.

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