최근인 2014. 9. 24. 정부는 권리금의 정의를 명문 규정화하고, 임대인의 임차인 권리금 회수기회 박탈을 막겠다는 취지의 상가임대차보호법 개정안을 발표했습니다. 이를 간략히 "9.24.대책"이라고 표현하겠는데요, 이를 요약해보았습니다.

[요약]

◎ 임차인의 대항력 인정범위 확대

​▶ 환산보증금(보증금+월세×100) 규모에 관계없이 모든 임차인에 대하여 건물주가 변경된 경우에도 5년간 계약기간 보장(현행 서울 기준 환산보증금 4억 원 이하만 보장)

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​◎ 권리금 회수기회 보호 강화​

▶  특별한 사유(예 : 신규 임차인이 보증금 또는 차임 지급능력이 없는 경우 등)가 없는 한, 임대인에게 임차인이 주선한 신규 임차인과 계약을 체결하도록 협력의무 부과

▶  임대인은 법률에 규정된 권리금 회수 방해 행위(예 : 신규임차인에게 권리금 또는 현저히 고액의 차임 및 보증금을 요구하는 경우 등)시 손해배상책임을 부담하고, 권리금 산정기준(손해배상기준)은 국토부 고시로 정함

​▶ 임대인 권리의 과도한 침해를 방지하기 위하여 기한을 제한(임대차 종료후 2개월, 임대차종료 3개월 전 갱신거절 통지한 경우는 임대차 종료시)하고, 협력의무 적용 배제사유 규정(예 : 3기 이상 차임액 연체, 임차인의 고의·중과실로 건물이 파손된 경우 등)

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​◎ 권리금 보호 인프라 구축

​▶권리금 정의 명확화, 표준계약서 보급을 통해 분쟁 사전 예방

▶분쟁발생시 저비용으로 신속하게 조정·합의할 수 있도록 ‘상가건물 임대차 분쟁조정위원회’설치(17개 시·도별 1개)

▶권리금 회수 신용보험 도입을 통해 신속한 권리구제 도모

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[견해]

​◎ 임차인의 대항력 인정범위 확대로 인한 임대인의 점포 사용계획 경직화

서울 주요 상가 중 환산보증금 4억원 이상인 점포의 경우 특별한 사정(갱신거절 사유 발생 등) 5년간 임대차계약기간이 보장됨으로써 임대인 입장에서는 건물 사용·수익에 있어서 큰 제약이 발생할 것으로 예상됨

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​◎ 임대인의 협력의무 및 위반시 손해배상책임 법정화로 인한 임대인 부담가중

​▶ 권리금과 관련한 기존의 확립된 대법원 판례에 따르면, “영업용 건물의 임대차에 수반되어 행해지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가를 의미한다”고 판시(대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다85164 판결 등 다수).  또한, “권리금이 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에, 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 뿐”(대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결, 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결)이라고 함으로써 임대인은 원칙적으로 권리금 반환의무자가 아니라고 판시

​▶ 그러나 9. 24.자 대책은 위 대법원 판례와 마찬가지로 임대인에게 직접적으로 ‘권리금반환 의무’를 인정하지는 않으나, 법률규정 신설로써 ‘특별한 사유’가 없는 한 기존 임차인이 주선한 신규 임차인과 임대차계약을 체결하도록 ​‘협력의무’를 임대인에게 하는데 그 특징이 있음

​​▶ 결국 9. 24.자 대책으로 인하여, 그간 임대인이 법적 책임을 부담하지 않았던 권리금 중 상당액을 부담할 법적 근거가 마련되었을 뿐만 아니라, 무엇보다도 신규 임차인에 관한 선택권을 임대인이 아닌 임차인이 가지게 되었다는 점이 보다 중요한 문제임​

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