최근 아파트 하자의 판단기준에 대한 대법원 판결이 하나 나왔기에 이를 소개합니다.

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1. 사실관계

경기도 안산 고산 소재 아파트는 1999년 6월 경기도로부터 아파트 사업승인을 받고 시공사인 A건설 등 3개 건설사가 건축하여 완공했으나, 준공이후 벽체균열, 발코니 배수시설 미시공 등의 제반 문제점이 발생하였고, 사실확인 결과 사업승인도면과 다르게 시공한 사실이 발견되었음. 위 아파트 입주자대표회의(원고)는 분양자인 한국토지주택공사(LH공사)를 상대로 하자담보책임을 물어 손해배상을 청구함. 이후 A건설 등 3개 건설사가 피고 보조참가함.

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2. 판결의 요지

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가. 1심 및 항소심 판결의 요지

1심은 건설사가 사업승인도면이 아니라 설계도면을 변경하여 이러한 변경설계도면(준공도면)에 따라 아파트를 신축했다고 하더라도 설계도면의 일부 내용이 부적당한 것이었음에도 수분양자들에게 알리지 않은 이상 하자담보책임을 면할 수 없다고 하면서 원고 일부 승소 판결을 내렸고(24억 9,400여 만원 인정), 2심인 항소심은 1심과 마찬가지로 건설사가 사업승인도면대로 아파트를 건축할 의무가 부과되어 있고 이후 변경된 준공도면에 따라 변경시공된 부부은 사업승인도면에 비하여 그 성질이나 품질이 향상된 것이 아닌 한 분양자는 하자담보책임이 있다고 판단함(17억4,600여만원 인정)

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나. 대법원 ​판결의 요지

​대법원은 위 항소심 판단을 파기하면서,

① 사업승인도면은 사업주체가 주택건설사업계획의 승인을 받기 위하여 사업계획승인권자에게 제출하는 기본설계도서에 불과하고 대외적으로 공시되는 것이 아니어서 별도의 약정이 없는 한 사업주체와 수분양자 사이에 사업승인도면을 기준으로 분양계약이 체결되었다고 보기 어려운 점,

② 실제 건축과정에서 공사의 개별적 특성이나 시공 현장의 여건을 감안하여 공사 항목 간의 대체시공이나 가감시공 등 설계변경이 빈번하게 이루어지고 있는 점,

③ 이러한 설계변경의 경우 원칙적으로 사업주체는 주택 관련 법령에 따라 사업계획승인권자로부터 사업계획의 변경승인을 받아야 하고, 경미한 설계변경에 해당하는 경우에는 사업계획승인권자에 대한 통보절차를 거치도록 하고 있는 점,

④ 이처럼 설계변경이 이루어지면 변경된 내용이 모두 반영된 최종설계도서에 의하여 사용검사를 받게 되는 점, 사용검사 이후의 하자보수는 준공도면을 기준으로 실시하게 되는 점,

⑤ 아파트 분양계약서에 통상적으로 목적물의 설계변경 등에 관한 조항을 두고 있고, 주택 관련 법령이 이러한 설계변경절차를 예정하고 있어 아파트 분양계약에서의 수분양자는 당해 아파트가 사업승인도면에서 변경이 가능한 범위 내에서 설계변경이 이루어진 최종설계도서에 따라 하자 없이 시공될 것을 신뢰하고 분양계약을 체결하고, 사업주체도 이를 계약의 전제로 삼아 분양계약을 체결하였다고 볼 수 있는 점

등을 종합하여 보면, 사업주체가 아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 내지 설명하거나 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통하여 그러한 내용을 별도로 표시하여 분양계약의 내용으로 편입하였다고 볼 수 있는 등 특별한 사정이 없는 한 아파트에 하자가 발생하였는지는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단함이 타당하고, 따라서 아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공되었더라도 준공도면에 따라 시공되었다면 특별한 사정이 없는 한 이를 하자라고 볼 수 없다고 봄(대법원 2014.10.15. 선고 2012다18762 판결)

3. 내용

부동산, 건설관련 소송 중 아파트하자소송이 단연 자주, 빈번히 제기되는 소송입니다. 아파트하자가 문제될 경우 하자의 존재여부가 우선 파악되어야 하고, 하자가 존재한다면 그러한 하자로 인한 피해(손해)의 정도가 감정등을 통해 산정되게 됩니다.

위 판결은 하자의 존재여부와 관련하여 단지 사업승인도면과 달리 이후 변경된 도면인 준공도면대로 시공된 것을 가지고 바로 하자가 있다고 볼 수 없다는 취지입니다. 아파트를 분양받는 수분양자 입장에서는 준공도면이 아닌 사업승인도면을 보고 분양을 받는 것인데, 이후 도면이 변경되면서도 이를 수분양자에게 제대로 고지하지도 않고 설계를 변경하면 그러한 설계가 만약 수분양자들의 의사에 반하는 것이라면 그것은 문제가 아닐 수 없다할 것인데, 이는 위 항소심의 견해가 좀 더 현실에 부합한 것이 아닌가 합니다.

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