최근 집합건물 분쟁과 관련하여 다소 의미있는 판결을 하나 받았기에 이를 소개합니다. 

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​1. 사실관계

동대문 소재 '디OO'라는 상가는 소유자가 1천여명이 넘고(1,094명), 점유면적만 36,050제곱미터에 이르는 대규모 집합건물 상가입니다. 국내 밤시장에서 가장 큰 시장에 속합니다.

디OO 상가는 구분소유자들 간에 막대한 이권을 가지고 수년간 다툼이 끊이지를 않았는데, 그럼에도 불구하고 디OO를 대표하는 자, 이를 관리인이라고 하는데요, 그러한 관리인이 없었습니다. 그러한 이유는 집합건물의 대표자인 관리인은 관리단 집회에서 구분소유자 인원수의 과반수(참석과반수가 아님) 및 지분의 과반수 이상의 찬성이 있어야 했기 때문에 전체 소유자의 과반수가 모이기가 어려워 매번 관리단 집회에서 관리인을 선정하기가 어려웠기 때문입니다.

관리인이 없으니 서로 관리인 또는 대표라고 주장하는 자가 나타나 상가를 혼란스럽게 하고, 여기에 용역, 조폭까지 끼어 상인들과 소유자들 피해가 이만저만이 아니었습니다.

그런데 작년에 이러한 집합건물 상가를 다루는 법인 집합건물법이 개정되어 소유자 뿐만 아니라 임차인과 같은 점유자도 관리인을 뽑기 위해 의결권을 행사할 수 있도록 되었습니다(집합건물법 제24조). 그리하여 임차인도 포함하여 관리단 집회를 열어 관리인을 뽑을 수 있게 된 것입니다.

문제는 임차인들이 직접 관리단 집회에 참석하지 않고 위임장을 타인에게 써 주어 의결권을 행사할 수 있느냐는 것이었습니다. 이점이 위 재판에서 중점적으로 다루어졌는데요, 임차인이 관리단 집회에 직접 참석을 하여야 한다는 것이 이번에 패소한 원고의 주장이고, 임차인도 직접 참석할 필요 없이 위임장으로도 참석이 가능하다는 것이 관리단, 즉 저희 피고의 주장이었습니다. 이러한 주장의 대립에 대해 법원은 관리단인 피고의 주장을 받아들여 주었습니다.

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2. 판결의 요지

(지면상 점유자의 위임장에 의한 참석가부에 대해서만 소개합니다)

"살피건대, 집합건물법 제24조 제4항에서는 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 관리단 집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다고 정하고 있을 뿐 전유부분을 점유하는 자의 의결권 행사방법에 관하여 별다른 제한규정을 두고 있지 않고, 단지 같은 법 제38조 제2항에서 의결권은 서면이나 전자적 방법으로 또는 대리인을 통하여 행사할 수 있다고 규정하고 있을 뿐이며, 구분소유자가 아닌 임차인이나 전세입자 등 전유부분을 점유하는 자가 집합건물의 관리에 필요한 의사결정과정에 참여할 수 있는 권한이 주어지지 않아 집합건물의 관리가 부실해지는 원인을 해소하기 위하여 전유부분을 점유하는 자가 구분소유자를 대신하여 의결권을 행사할 수 있도록 하기 위하여 위 집합건물법 제24조 제4항이 신설된 입법취지 등에 비추어 보면, 원고의 주장과 같이 점유자의 경우 집회에 직접 참석하여 의결권을 행사할 수 있을 뿐이라고 위 규정을 제한적으로 해석해야 한다고 보기 어려울 뿐만 아니라....원고의 이 부분 주장도 이유 없다"(서울중앙지방법원 2014가합25196 선거무효확인소송).

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3. 판결의 의미

전국에 있는 대부분의 집합건물들이 다수의 구분소유자들에게 분양이 된 이후, 서로 반목이 생기고 분쟁이 생기는 것은 대부분 건물의 대표인 관리인이 부재하기 때문입니다. 이러한 관리인을 뽑는 것이 집합건물법 상의 요건이 까다롭기 때문인데, 그것은 구분소유자의 과반수 및 전체 지분의 과반수 모두 찬성하여야 관리인으로 선정될 수 있기 때문입니다.

이러한 사정때문에 관리인 없이 건물에서 분쟁이 끊이지를 않는 것을 막고자 2013년 집합건물법 개정이 이루어져 소유자 뿐만 아니라 임차인도 관리인 선정을 위한 관리단 집회에 참석하여 의결권을 행사할 수 있게 하였습니다.

그런데 아직까지 임차인의 관리단 집회 참석을 '직접 임차인 본인이 참석하여야 하는 것인지' 아니면 '위임을 하여 다른 사람을 참석하게 하는 것인지'에 대한 판결이 전무하였고, 관리단 집회의 무효를 주장하는 위 사건 원고는 직접참석을 하여야 한다고 주장하였던 것입니다. 그러나 법원에서는 이러한 원고의 주장을 기각함으로써, 임차인도 위임장을 통해 얼마든지 자유롭게 관리단 집회에서 의결권을 행사할 수 있다고 보았으며, 이는 향후 국내 집합건물에서 상당히 많은 영향을 미칠 것으로 보입니다.

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