최근 집합건물이 아닌 일반건물로 등기된 기존의 건물이 구분건물로 변경등기되기 전이라도, 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추고 그 건물을 구분건물로 하겠다는 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되는 구분행위가 있으면 구분소유권이 성립한다는 취지의 판결이 나왔기에 이를 소개합니다(대법원 2016.06.28. 선고 2013다70569 판결).



​[사실관계]

​1. 서울 중구 소재 A건물은 일반건축물(다가구용 단독주택)임에도 불구하고 내부에 여러개의 호수로 구분된 점포가 설치되어 있고, 각각 구분소유적 공유상태로 소유하고 있었음.

2. 이후 A건물은 2000년 경. 건축물 대장 상 ​다세대주택으로 등록전환됨.(등기부상 집합건물로 등기된 것은 아니었고, 2012년에 이르러서임)

3. ​2009년경, 원고가 건물 및 토지 중, 토지 지분 일부를 경매로 낙찰받음.

4. 2012년경, 이 사건 건물이 집합건물로 구분등기 됨.

5. 원고는 토지의 소유자로서 지상의 건물소유자를 상대로 임료 상당의 부당이득반환을 청구하였음.

6. 이에 지상 건물소유자는 2000경 다가구주택에서 집합건물인 다세대주택으로 전환등록될 당시 집합건물의 구분소유가 성립되었다고 할 것이고, 피고의 이 사건 토지 지분에 국한된 임의경매는 집합건물법 제20조 제2항에 반하여 무효이고, 결국 피고는 이 사건 건물에 대한 대지사용권을 여전히 보유하고 있으므로, 그에 관한 부당이득 반환의무가 없다고 주장함. 

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​[판결의 요지]

​1. 1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적·물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고, 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라, 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다. 여기서 구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률관념상 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서, 그 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정된다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결 등 참조).

2. 따라서 집합건물이 아닌 일반건물로 등기된 기존의 건물이 구분건물로 변경등기되기 전이라도, 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추고 그 건물을 구분건물로 하겠다는 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되는 구분행위가 있으면 구분소유권이 성립한다. 그리고 일반건물로 등기되었던 기존의 건물에 관하여 실제로 건축물대장의 전환등록절차를 거쳐 구분건물로 변경등기까지 마쳐진 경우라면 특별한 사정이 없는 한 위 전환등록 시점에는 구분행위가 있었던 것으로 봄이 타당하다.​

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[평가]

​집합건물법의 적용을 받기 위해서 반드시 집합건물법에 따른 구분등기가 되어 있어야 하는 것은 아니고, 일반건물이라 하더라도 구분소유의 의사가 외부에 표시되면 집합건물법의 적용을 받는 구분소유로서 유효하다는 취지의 판결입니다. 이 사건에서 2000경 다가구용 단독주택에서 다세대주택으로 전환하는 순간, 구분소유의 의사가 외부에 표시된 것으로볼 수 있고, 결국 집합건물법의 적용을 받게 되며, 이후 토지와 건물의 분리처분은 집합건물법 제20조 제2항에 반하여 무효라는 것입니다.

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