부동산 경매이후 낙찰대금까지 완납하였음에도 불구하고 기존 소유자 또는 제3자가 부동산에 여전히 남아 퇴거에 불응하는 경우가 종종 발생합니다. 이러한 경우 많은 비용을 투자하고 좋은 물건을 경락받아봤자 제대로 활용못하고 난감한 상황이 되고 마는데요, 이를 해결하기 위한 방법을 제가 수행한 사건을 바탕으로 설명드리고자 합니다.

1. 인도명령 신청

인도명령은 법원이 경락부동산 점거자에게 부동산에서 퇴거(인도)하라는 명령을 가하는 것을 말합니다. 이는 민사집행법 제136조가 명시하고 있는 매우 강력한 조치로서, 인도명령에 응하여야 할 자는 기존 소유자는 물론, 임차인, 불법점유자 등의 제3자를 불문합니다.

인도명령신청은 경락대금을 납부한 뒤 6월 이내에 신청하여야 하며, 인도명령의 상대방은 '부동산 소유자 또는 점유자'라고 폭넓게 법규정이 제시하고 있기 때문에 불법점유자도 이에 포함됩니다. 따라서 기존 소유자나 임차인이 제3자에게 점유를 넘기더라도 제3자는 인도명령에 의하여야 하므로, 굳이 점유이전금지가처분을 할 필요는 없습니다(이러한 가처분 신청을 하더라도 '보전의 필요성' 이 없어 가처분 기각될 가능성이 높음).

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한편, 인도명령에 대항할 수 있는 점유자로는 유치권자가 대표적인 자입니다. 유치권은 민법이 인정하는 권리로서, 정당한 권리를 관철하기 위해 부동산을 '점유'함으로 인해 성립하는 권리입니다.

이러한 유치권은 주로 공사대금채권 등을 주장하면서 행사하는 경우가 많습니다만, 최근 법원실무에서는 유치권에 대한 명확한 입증이 없으면 유치권인정에 소극적입니다(즉, 잘 인정하지 않습니다). 만약 유치권이 인정된다면 유치권부존재확인소송을 제기하여야합니다.

2.  집행신청

인도명령이 인용되면, 인용결정문을 가지고 집행과(보통 지방법원 집행계)에 인도명령 집행신청을 하면 됩니다. 별도의 집행문을 법원으로부터 부여받을 필요는 없으며 집행신청으로 족합니다. 집행신청 이후 해당 집행부(제 몇부 식으로)와 집행관이 정해집니다. 집행관은 민원인 편의를 위해 핸드폰번호까지 정보가 제공되므로 집행관님과 집행관련하여 직접논의가 가능합니다. 

3. 집행비용 예납

집행신청 이후 집행비용 예납금을 지급하여야 합니다. 예납비용은 법원에서 산정하여 통보하게 됩니다. 집행비용이 납입되어야 이후 절차가 진행됩니다.

4. 집행예고

집행신청 이후 집행관이 직접 현장에 출석하여 집행기일을 예고하게 되며, 보통 7일 내지 14일 정도의 인도말미를 주게 됩니다(상황에 따라 변동은 가능합니다). 집행관은 예고일 현장에서 강제집행에 필요한 인력 및 장비 등을 산정합니다.

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5. 강제집행

집행예고된 날 바로 그날 집행에 들어갈 수도 있으나, 실무에서는 바로 당일보다는 당일 이후에 보통 불시에(점유자 입장에서는) 집행이 시작됩니다. 이는 일부러 그렇게 진행한다기 보다는, 집행예고 일 이후 집행인력 및 장비 등이 구비되는 사정을 고려하여 일자를 정하기 때문입니다. 한편, 보통 집행당일 집행이 종료하기도 하지만, 집행부동산의 규모가 크거나 지장물(딸린 물건)이 많은 경우에는 며칠 더 진행되기도 합니다.

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