안녕하세요. 부종식 변호사입니다.

최근에 ​ 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 집합건물을 구분소유한 사람은 등기함으로써 대지의 소유권을 시효취득할 수 있다는 대법원 판결이 나와 이를 소개합니다.

[사실관계]

1. △△아파트재건축조합은 1992. 5. 1. ○○아파트를 철거하고 환지 전 토지에 재건축아파트를 신축하는 공사에 착공하였고, 1997. 5. 16. 이 사건 아파트에 대한 사용승인을 받았다.

2. 원고는 1992. 10. 29. △△아파트재건축조합으로부터 이 사건 아파트 106동 303호를 매수하여 그 대금을 모두 지급하였고, 1997. 10. 23. 전유부분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.

3.. 이 사건 아파트의 수분양자들이나 소유자들은 대부분 이 사건 각 토지에 관한 지분이전등기 또는 대지권등기를 마쳤으나, 원고와 이 사건 아파트 107동 1601호의 소유자인 소외 1과 소외 2는 전유부분에 관해서만 소유권이전등기를 마쳤을 뿐 아직 대지권등기를 마치지 못하고 있다.

4. 원고는 소유권이전등기 마친 후 20년이 지나 대지권등기에 대한 시효취득을 하였다는 취지로 주장하면서 대지권등기청구를 하였으나, 원심인 서울서부지방법원에서는 원고가 대지권을 점유하고 있다고 보기 어렵다는 이유로 원고의 청구 기각

5. 대법원 원심 파기 환송

[판결의 요지]

[1] 건물은 일반적으로 대지를 떠나서는 존재할 수 없으므로, 건물의 소유자가 건물의 대지인 토지를 점유하고 있다고 볼 수 있다. 이 경우 건물의 소유자가 현실적으로 건물이나 대지를 점유하지 않고 있더라도 건물의 소유를 위하여 대지를 점유한다고 보아야 한다.

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[2] 그리고 점유는 물건을 사실상 지배하는 것을 가리키므로, 1개의 물건 중 특정 부분만을 점유할 수는 있지만, 일부 지분만을 사실상 지배하여 점유한다는 것은 상정하기 어렵다.

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[3] 따라서 1동의 건물의 구분소유자들은 전유부분을 구분소유하면서 공용부분을 공유하므로 특별한 사정이 없는 한 건물의 대지 전체를 공동으로 점유한다. 이는 집합건물의 대지에 관한 점유취득시효에서 말하는 ‘점유’에도 적용되므로, 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 집합건물을 구분소유한 사람은 등기함으로써 대지의 소유권을 취득할 수 있다. 이와 같이 점유취득시효가 완성된 경우에 집합건물의 구분소유자들이 취득하는 대지의 소유권은 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권에 해당한다.

[4] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다)은 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고(제20조 제1항), 구분소유자는 규약에 달리 정한 경우를 제외하고는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다(제20조 제2항)고 정함으로써, 전유부분과 대지사용권의 일체성을 선언하고 있다. 나아가 집합건물법은 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따르고(제12조 제1항), 구분소유자가 둘 이상의 전유부분을 소유한 경우에 규약으로써 달리 정하지 않는 한 대지사용권이 전유부분의 면적 비율대로 각 전유부분의 처분에 따르도록 규정하고 있다(제21조 제1항, 제12조). 이 규정은 전유부분을 처분하는 경우에 여러 개의 전유부분에 대응하는 대지사용권의 비율을 명백히 하기 위한 것인데, 대지사용권의 비율은 원칙적으로 전유부분의 면적 비율에 따라야 한다는 것이 집합건물법의 취지라고 할 수 있다. 이러한 취지에 비추어 보면, 집합건물의 구분소유자들이 대지 전체를 공동점유하여 그에 대한 점유취득시효가 완성된 경우에도 구분소유자들은 대지사용권으로 전유부분의 면적 비율에 따른 대지 지분을 보유한다고 보아야 한다.

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[5] 집합건물의 대지 일부에 관한 점유취득시효의 완성 당시 구분소유자들 중 일부만 대지권등기나 지분이전등기를 마치고 다른 일부 구분소유자들은 이러한 등기를 마치지 않았다면, 특별한 사정이 없는 한 구분소유자들은 각 전유부분의 면적 비율에 따라 대지권으로 등기되어야 할 지분에서 부족한 지분에 관하여 등기명의인을 상대로 점유취득시효 완성을 원인으로 한 지분이전등기를 청구할 수 있다(대법원 2017. 1. 25. 선고 2012다72469 판결).

[평석]

위 판결은,

첫째, 집합건물에 있어서 건물의 소유자는 대지부분을 (당연히) 점유하고 있다고 보았고,

둘째, 이러한 점유를 바탕으로 점유취득시효(20년간 점유하면 소유권을 취득하는 것) 20년을 완성하여 소유권을 취득한다는 것입니다.

이로써 위 사건의 원고는 대지 소유권 취득을 주장할 수 있게 되었으며, 등기까지 완료할 수 있게 되었습니다.

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