안녕하세요. 부종식 변호사입니다. 오늘은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법')에 따른 관리인에 대해 알아보도록 하겠습니다. 관련 법규정은 아래와 같습니다.

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        집합건물의 구분소유자가 10명 이상이 되면, 관리단을 대표하고 관리단 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 합니다. 이러한 관리인을 마치 아파트나 일반건물의 관리소장 또는 심지어 관리회사의 대표(또는 직원) 정도로 오해하고 있는 경우가 많은데, 관리인은 관리소장이나 관리회사의 대표가 아니며 구분소유자들이 관리단집회를 통해 선출한 법률상 관리단의 대표입니다.

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       2012년 12월 집합건물법 개정 전에는 ‘구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리인을 선임하여야 한다’라고만 있어, 관리인의 지위와 역할에 대한 명확한 규정이 없었는데, 개정 법으로 관리인이 ‘관리단 대표자’의 지위를 갖고, ‘관리단 사무의 집행자’ 역할을 한다는 점을 명확히 하였습니다.

   Q) 집합건물 구분소유자가 관리운영위원들을 선출하고 관리운영위원들이 다시 관리인을 선임하는 방식(간접선거 방식)으로 관리인을 선임하는 규약이 유효한가요?

   A) 일단 유효하지 않습니다.

    집합건물법 제24조 제3항은 강행규정이기 때문입니다. 다만, 규약으로 관리위원회 결의로 선임한다고 정한 경우에는 그러한 경우에 한하여 가능합니다(제24조 제3항 단서, 이 경우 규약이 제정되어 있어야 하고, 그 규약이 관리위원회 구성을 규정해 놓고 있어야 하며, 관리단 집회에서 관리위원들이 선임되어 있을 것을 전제로 함).

    판례는 집합건물법 제24조는 제1항에서 “구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리인을 선임하여야 한다.”고 규정하고, 제2항에서 “관리인은 관리단 집회의 결의로 선임되거나 해임된다.”고 규정하고 있는 반면, 관리인의 선임·해임 방법에 관하여 규약으로 달리 정할 수 있다는 규정을 두고 있지 않으므로, 위 규정은 관리인의 선임·해임을 관리단집회의 결의에 의해서만 하도록 한 강행규정이라고 보아야 하고, 따라서 규약 설정 당시의 구성원들이 위 규정과 다른 내용의 규약을 제정하더라도 효력을 인정할 수 없다고 판시하여 일단 유효하지 않은 것으로 보고 있습니다(대법원2012.3.29.선고2009다45320판결).



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