Q : 안녕하세요. 변호사님. 저는 서울 서초구 양재동에 있는 상가 및 아파트 주상복합 건물의 상가 일부공용부분 관리단 회장입니다. 다름 아니고, 저희 건물은 지하에 상가와 아파트가 함께 쓰는 지하5층부터 지하 1층까지의 주차장이 있는데, 아파트 입주자대표회의 회장이 상가 회장인 저에게 통보하기를 "사용승인 당시 지하 5층부터 지하 3층까지의 3개층은 아파트의, 나머지 지하 2층 및 1층은 상가의 지하주차장으로 되어 있었으니, 상가 입주자 또는 상가에 온 손님들은 지하 2층까지만 주차할 수 있다"면서 지하 3층 출입구에 차단기를 설치하였습니다. 아파트 입주자들은 오전에 상가 밖으로 출근하고 저녁에 퇴근하기에 주차공간이 넉넉한데 반하여, 상가 입주자들은 오전에 상가 내로 출근하고 손님들이 많은 관계로 주차공간이 매우 부족한 형편입니다. 이러한 경우, 아파트 입주자들이 지하 3층부터 지하5층까지를 독점사용하고 상가 입주자들이 사용하지 못하도록 하는 것이 적법한 것인가요?

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A :  안녕하세요. 부종식 변호사입니다. 문의 감사합니다.

말씀하신 사례는 집합건물 분쟁실무에서 매우 빈번하게 문제가 되는 사례가 되겠습니다. 우선, 지하 주차장은 기본적으로 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라 합니다) 제3조의 "공용부분"에 해당하며, 이러한 공용부분은 전유부분, 즉 구분소유권의 목적인 부분을 제외한 부분을 말하는 것으로서 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물의 부분을 말합니다.  

이러한 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하는 것이고(법 제10조 제1항), 누구나 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있습니다(법 제11조). 따라서 구분소유자 일부가 배타적으로 공용부분을 사용하여서는 안되는 것이 원칙입니다.  

다만, 예외적으로 첫째, "규약"으로 달리 정하는 경우와 둘째, 건축 및 분양당시부터 배타적 사용이 예정된 경우, 이 경우에는 일부 공용부분으로서 배타적 사용이 가능합니다.

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1. 첫째, 집합건물법은 규약으로 공용부분을 달리 정할 수 있도록 하고 있습니다(법 제3조 제2항). 따라서 규약으로 지하 주차장의 사용에 대해 정할 수 있는 여지는 있습니다.

그러나 지하주차장의 배타적 사용에 대해 판례는 반대의 견해입니다. 즉, 판례는 입주자대표회의에서 상가 구분소유자를 포함한 입주자들이 이 사건 주차장을 이용하는 것을 금지하는 결의를 하였더라도, (제재를 당하는) 해당 구분소유자가 그러한 결의를 승인하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 이는 집합건물법이 구분소유자로 하여금 공용부분을 용도에 따라 사용할 수 있도록 한 규정(제11조)과 전유부분과 공용부분에의 일체성 규정(제13조)의 취지에 반하는 것이므로 무효라고 판시하였습니다(광주고등법원 2011.9.23. 선고 2010나6900 판결).

2. 둘째, 건축 및 분양당시부터 일부 구분소유자들의 공용부분의 배타적 사용이 예정된 경우, 그 일부 구분소유자들의 공용에 제공된 일부공용부분에 해당하여 배타적 사용이 가능하게 됩니다. 여기에서 "배타적 사용이 예정"된 것이라 함은, 예를들어, 준공도면에 어떻게 표시되어 있는지(설계개요, 분양면적표 등), 집합건축물대장에 등록당시 어떻게 기재되어 있는지(주차장을 층별로 상가소유자와 아파트소유자를 구분해 놓았는지) 등을 종합하여 판단할 수 밖에 없습니다(서울중앙지방법원 제21민사부). 이경우 판례는 "집합건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지의 여부는 소유자들 간에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되어야 한다"라는 대법원 판결을 원용하고 있으며(대법원 2007. 7. 12. 선고 판례), 이러한 객관적인 용도를 파악함에 있어서 위와 같이 준공도면 등을 참고하는 것입니다.

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