Q : 변호사님 안녕하세요
평소에 글 잘 읽고 있습니다 

저는 서울 OO지구에 건물을 소유하고 있는 소유자인데 입주민 임시 대표직을 맡고 있습니다
최근 저희 건물에서 관리인 및 관리소장이 주민의 결의 절차 없이 지하 5층 주차장을 중고차 상사 또는 세차장 대표에게 무단으로 임대하여 우리 주민이 OO구청 교통행정과에 민원 제기한 결과 OO구청이 중고차 업체에게 과태료를 부과하게 되었습니다.
이 사건과 같은 경우 관리인 및 관리소장이 배임 행위에 해당하는 것인지 그리고 배임 행위에 해당한다면 어떻게 사건을 사법기관에 접수해야 할지 궁금해서 글을 올립니다.
변호사님 오늘도 행복한 하루 되십시오 고맙습니다.

A : 문의 감사합니다. 부종식 변호사입니다.

실무상 자주 문제되는 부분이고, 저도 비슷한 사건에서 관리단입장에서 형사피의사건을 진행한 경험이 몇 번 있습니다. 집합건물 공용부분에 대한 임대행위는 사실 '관리행위'로 볼 수는 없어 관리인이 임의로 공용부분 임대행위를 할 수는 없는 것입니다. 정확히는 구분소유자들의 처분위임에 따라 결정해야할 문제이지요. 다만, 실무에서는 관리인이 임의로 결정해서 임대료로 받은 금원을 부족한 관리비나 용역비 등에 충당하는 경우가 많습니다. 문제는 이렇게 받은 임대료를 대부분 인건비에 충당하거나(관리회사에 이익), 심지어는 관리인 판공비 등에 쓰여진다는 문제점이 있습니다. 이는 공용부분 임대료가 전체 구분소유자의 이익으로 돌아가지 않는다는 의미이지요.

구분소유자는 위와 같은 관리인의 행위를 가지고 업무상배임 또는 업무상횡령혐의로 관할 검찰청(관할 경찰서도 가능)에 형사고소를 할 수 있는데, 이때 수사기관에서 집중해서 파악하려고 하는 것은 첫째, 임대계약에 있어서 관리단 회의가 있었는지 여부, 둘째, 받은 임대료가 어떻게 사용되었는지, 즉 개인의 이익을 위해 사용되었는지, 공공의 이익을 위해 사용되었는지 여부입니다.

특히, 임대료가 부족한 관리비를 충당하기 위한 정당한 목적이라고 인정될 경우, 수사기관에서는 업무상 배임죄 성립요건에 해당하는 소위 "불법영득의사"가 없다고 보아 무혐의처분을 하는 경우가 대부분입니다. 따라서 이 부분에 대한 구분소유자들의 적극적인 주장이 필요합니다. 즉, 받은 임대료가 관리회사 또는 관리인 개인의 사리사욕을 위해 사용되었음을 주장하고 이를 입증하여야 하는 것이고, 그러하지 못할 경우 무혐의처분이 나오기 쉽습니다.

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