안녕하세요. 부종식 변호사입니다.

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도시 및 주거환경정비법(이하 '도정법') 의 적용을 받는 아파트 재건축이 각종 규제로 향후 전망이 좋지 않고 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법')의 적용을 받는 상가나 오피스텔 재건축 시장이 부상할 것으로 예상됩니다. 1984년 4월 제정되어 이듬해인 1985년 4월부터 시행된 집합건물법의 적용대상이 된 집합건물의 상당수가 30년의 연한을 넘어 재건축이 필요한 시점이 되고 있는 것입니다.

​도정법 상의 아파트재건축과는 달리 상가 재건축은 관련법 조항인 불과 3개 조항밖에 되지 않고 그 결과 도정법과는 비교도 되지 않을 정도로 간단한 절차로 재건축이 이루어집니다. 예를들어, 상가나 오피스텔 재건축은 구분소유자수 및 지분의 5분의 4 이상의 동의로 재건축설계, 철거, 시공이 진행될 수 있도록 규정되어 있으며 복잡한 조합설립절차, 관리처분계획수립절차, 관리처분총회 절차등이 필요없습니다. 이러한 간편함과 단기간 수익창출의 기대감으로 집합건물법 상의 상가, 오피스텔 재건축에 대한 관심이 높아지고 있는 것입니다.

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오늘은 체비지와 보류지에 관하여 알아보도록 하겠습니다. 집합건물법에는 체비지 또는 보류지에 관한 규정이 전혀 없습니다. 그러나 재건축실무에서는 이러한 체비지나 보류지가 존재할 수 있습니다.

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1. 체비지

체비지는 재건축사업을 하면서 사업재원으로 쓰기 위해 비축해 놓은, 또는 확보해 놓은 토지를 말합니다. 도시 및 주거환경정비법, 도시개발법에서 아래와 같이 관련 규정이 있습니다.

​이러한 체비지는 재개발사업을 하면서 부득이하게 들어가는 비용(소유권이전비용, 토지매수비용, 각종 조세공과금 등)을 미리 비축하여 두는 재원이라고 생각하시면 되겠습니다.

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2. 보류지

보류지는 보통 재건축에 환지계획이 포함되는데(특히 상가, 오피스텔에 있어서는 층, 위치 등에 대한 환지가 이루어짐), 이러한 환지를 하지 않고 보류한 토지로서 향후 사업계획 등에서 정한 공공용지로 사용하기 위해 분류해 놓은 토지입니다. 이와 관련하여도 도시 및 주거환경정비법, 도시개발법에 규정되어 있습니다.

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3. 토지구획정리조합이 조합원총회나 이에 갈음한 대의원회의 의결 없이 한 체비지 처분행위의 효력