안녕하세요. 부종식 변호사입니다.

​ 

도시 및 주거환경정비법(이하 '도정법') 의 적용을 받는 아파트 재건축이 각종 규제로 향후 전망이 좋지 않고 최근 도정법의 개정으로 사실상 주택의 재건축사업이 예전처럼 쉽지 않게 되었습니다. 이로인해 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법')의 적용을 받는 상가나 오피스텔 재건축 시장이 부상할 것으로 예상됩니다. 1984년 4월 제정되어 이듬해인 1985년 4월부터 시행된 집합건물법의 적용대상이 된 집합건물의 상당수가 30년의 연한을 넘어 재건축이 필요한 시점이 되고 있는 것입니다.

​도정법 상의 아파트재건축과는 달리 상가 재건축은 관련법 조항인 불과 3개 조항밖에 되지 않고 그 결과 도정법과는 비교도 되지 않을 정도로 간단한 절차로 재건축이 이루어집니다. 예를들어, 상가나 오피스텔 재건축은 구분소유자수 및 지분의 5분의 4 이상의 동의로 재건축설계, 철거, 시공이 진행될 수 있도록 규정되어 있으며 복잡한 조합설립절차, 관리처분계획수립절차, 관리처분총회 절차등이 필요없습니다.

오늘은 이러한 상가, 오피스텔 재건축의 추진절차에 대해 알아보도록 하겠습니다.

재건축 절차는 개략적으로 아래와 같은 과정을 통해 이루어집니다.

​

1. 재건축추진위원회 결성

  - 도정법 상 재개발조합과 같이 관할 관청의 조합설립 인가를 받을 필요가 없습니다. 단순한 비법인 사단에 불과합니다.

2. 집합건물 관리단의 재건축 결의

  - 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조에 따라 관리단집회로 재건축결의를 거쳐야합니다.

  - 관리단집회는 적법한 관리인이 주최가 되어야 하고, 만약 적법한 관리인이 없는 경우에는 구분소유자

     5분의 1 이상이 소집한 집회에서 이루어집니다.

  - 재건축결의는 구분소유자 5분의 4 이상, 그리고 전체 지분의 5분의 4 이상이 찬성 동의를 하여야만 재

    건축안건이 통과되는 것입니다.

  - 이러한 재건축 결의시 찬성 소유자에게 밝혀야 할 내용들에 대해 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법

    률 제47조 제3항이 규정하고 있으며 이러한 규정의 세부내용은 판례가 일정한 가이드라인을 제시하고

    있습니다(법적 조언이 필요한 부분입니다). 

(2-1. 신탁)

  - 재건축 자금 조달 또는 시행사가 분양을 원활하게 진행하기 위하여 신탁이 이루어지는 경우가 많습니

    다. 신탁은 단순 자금조달을 위해서는 관리신탁이, 시행사분양을 위해서는 처분신탁이 주로 이루어집

    니다. 신탁수수료의 경우, 신탁회사마다, 그리고 신탁회사의 각 팀마다 그 견적이 다른 경우가 비일비

    재하므로 다방면으로 견적을 받아 금액을 결정하여야 합니다.

​

(2-2. 매도청구소송)​

  - 재건축결의시 재건축에 찬성한 소유자뿐 아니라 반대한 소유자도 있을 것입니다. 이러한 소유자에 대

    해서는 매도청구소송을 제기함으로써 현금청산과 동일한 방식으로 소유물건을 정리하게 됩니다. 이

    때 매도청구소송의 원고는 일반적인 주택재건축의 경우 인가받은 '조합'이 되는 것이지만, 상가 오피

    스텔 재건축의 경우, 그러한 인가절차가 없기 때문에 누구를 원고로 하여야 할 지 법적 조언이 반드시

    필요합니다(만약 원고지정이 잘못될 경우, 나중에 소를 다시 제기하여야 할 상황에 처할 수도 있습니

    다).

​

(2-3. 건축설계사 선임 및 시공사 선정 등)

  - 재건축 업무는 주로 건축설계사무소에서 하게 됩니다. 따라서 이러한 설계사 선임이 필요하고, 나아

    가 시공사 선정 (늦어지는 경우도 있지만) 보통 이 시기에 하게 됩니다.​

3. 건축설계심의 및 건축허가

  - 건축설계사무소를 통해 관할관청 건축과에 건축설계심의를 신청하게 되고, 심의위원회를 거쳐 심의

    가 나면, 이제 비로소 건축허가에 대한 심의에 들어가게 됩니다. 이러한 건축허가가 나야만 비로소 건

    물철거 및 신축에 착공할 수가 있습니다.

4. 건물철거 및 신축

  - 건축허가가 난 이후 시공사의 건물철거 및 신축이 들어가게 됩니다.

5. 분양

  - 찬성 구분소유자에게 제공하는 점포 또는 호실 이외에 일반인에게 분양하여 이 금액으로 재건축사업

    비를 조달하기도 합니다. 분양수익을 통해 시행사가 이득을 얻는 경우가 많은데, 이러한 분양시기에

    이루어지는 것입니다.

6. 준공허가 및 소유권이전등기

  - 준공이 이루어지면 관할관청으로부터 준공허가를 받아 기 구분소유자 및 수분양자에게 소유권등기를

    이전하여 줍니다.

​

7. 입주 

이상 개략적인 절차에 대해서 살펴보았으며, 추후 자세한 절차 및 기타 쟁점에 대해 말씀드리도록 하겠습니다. 감사합니다.

- 기타 자세한 문의 -

법무법인 라움

​ 서울 서초구 서초동 1573-14 웅진타워 16층(교대역 9번 출구)

Tel : 02. 3477. 7006 / Fax : 02. 3477. 0124