Q : 안녕하세요. 변호사님. 저는 강동구에 있는 OO시티 상가오피스텔 주상복합 건물의 구분소유자입니다. 다름이 아니고 저희 건물에서 얼마전 OOO이라는 사람이 관리인이 되었다고 하면서 건물내부에 공고문을 붙였습니다. 위 사람은 기존 시행사, 시공사와 밀접한 관련이 있는 사람으로 보이는데요, 저희 구분소유자들은 위 관리인이라는 사람이 구분소유자들이 건물의 하자보수청구를 저지하기 위해 시공사나 시행사 측에서 관리인의 선임을 도운 것이 아닌가 추측하고 있습니다. 이에 몇 가지 질문이 있어서 이렇게 문의를 드립니다.

첫째, 저희 건물이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용을 받는 건물인가요?

둘째, 위 관리인 OOO은 자신이 서면동의로 관리인이 되었다고 하는데요, 이러한 서면동의가 위 집합건물의 소유 및 관리에 관한법률에 따라 80%의 동의만 있으면 바로 즉시 효력이 발생하는 것인가요?

셋째, 위 관리인 OOO은 자신이 관리인이 됨과 동시에 관리규약도 통과되었다고 주장하고 있습니다. 이러한 관리규약의 부칙에 만약 "2018. 1. 1.부터 그 효력을 발생한다"라고 되어 있다면 이 규약의 소급적용이 가능한 것인가요?

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A :  안녕하십니까. 부종식 변호사입니다. 문의 감사합니다. 

위 문의사항에 대해 아래와 같이 간략히 답변드립니다. 자세한 답변은 방문상담을 받으시길 권해드립니다.

첫째, 1동의 건물이 객관적, 물리적으로 구조 상 여러 개의 부분으로 독립되어 있는 경우, 이는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라 합니다)의 적용을 받습니다(제1조). 구조상 독립되어 있다는 말은, 객관적으로 독립하여 사용할 수 있는 공간으로 구별되어 있다는 뜻이고, 요즘에는 건축물 대장 또는 등기부 등본에 애초에 "집합건축물 대장", "집합건물 등기부 등본"이렇게 표시를 해 놓고 있습니다.

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둘째, 서면결의는 소유자 수 및 지분이 각각 80% 이상 서면으로 동의하면 효력이 발생하는 것을 말하는데, 이때 효력의 발생시기는 위와 같은 동의가 80%에 이른 순간 효력이 발생하는 것이지, 반드시 공고를 요건으로 하는 것은 아닙니다. 다만, 실무에서는 부분 공고를 통해 관리규약의 통과사실을 알리고 있습니다.

셋째, 위와 같은 서면결의의 효력은 서면동의가 80%에 이른 순간 효력을 발생하는 것이며, 임의로 소급하여 발생할 수 없습니다. 따라서 "2018. 1. 1.부터 효력이 발생한다"고 하였더라도 그 효력은 소급하지 않습니다.

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