Q : 안녕하세요. 저는 경기도 안양시에 있는 OO상가건물의 관리소장입니다. 다름이 아니고 저희 상가 1층에 플라워숍(꽃집)이 한군데 있는데, 몇 달째 관리비를 내지 않고 있습니다. 물론 사정을 들어보니 일부러 안내는 것은 아니고 영업이 어려워 못내고 있다는 것입니다. 그래서 무려 3개월동안 사정을 봐주었는데, 여전히 관리비를 내지 않고 있어 독촉 방문을 하였더니 소리를 지르면서 "마음대로 하라"고 하는 것이었습니다. 저희 상가의 관리규약에 의하면 관리비를 2회 연체한 경우, 단전 및 단수조치를 할 수 있다고 규정되어 있습니다. 그렇다면 위 플라워숍이 3개월 관리비를 연체하였으니 단전조치를 하여도 무방한 것이겠지요? 답변을 부탁드립니다.

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A : 안녕하십니까. 부종식 변호사입니다. 문의감사드립니다.

상가, 오피스텔 등 집합건물에서 단전, 단수조치가 적법하기 위해서 판례상 다음과 같은 요건이 구비되어야 합니다.

1. 첫째, 단전, 단수조치에 대한 근거규정이 적법한 관리규약에 명시되어 있어야 합니다. 여기에서 적법한 관리규약이라 함은, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 관리단 집회에서 구분소유자 75% 이상, 의결권 지분 75% 이상의 찬성을 얻거나, 서면결의로 구분소유자 80% 또는 의결권 지분 80%의 동의를 얻어야만 적법한 규약이 제정되는 것입니다(법제29조 제1항, 제41조 제1항). 만약 이러한 결의요건이 충족되지 못한다면 그러한 규약은 무효이고, 이러한 적법하지 않은 규약에 근거하여 단전, 단수조치를 한다면 위법해집니다(업무방해죄, 손해배상의 형사상, 민사상 책임을 지게 됩니다).

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​2. 둘째, 설사 단전, 단수조치가 적법한 관리규약에 의한 것이라도 그와 같은 조치를 하게 된 동기와 목적, 수단과 방법, 조치에 이르게 된 경위, 그로 인하여 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러가지 사정을 종합하여 사회 통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어 위법성이 결여된 행위로 볼 수 있는 경우에 한하여 단전, 단수가 적법해집니다(대법원 2004다3598 판결).

따라서 위와 같은 요건을 갖추지 아니한 채 막연히 관리비를 체납하였다고 하여 단전할 경우, 이는 불법행위로써 형사상 또는 민사상 책임을 질 우려가 있으니 유의하셔야겠습니다.

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