안녕하세요. 부종식 변호사입니다.

도시 및 주거환경정비법(이하 '도정법') 의 적용을 받는 아파트 재건축이 각종 규제로 향후 전망이 좋지 않고 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법')의 적용을 받는 상가나 오피스텔 재건축 시장이 부상할 것으로 예상됩니다. 1984년 4월 제정되어 이듬해인 1985년 4월부터 시행된 집합건물법의 적용대상이 된 집합건물의 상당수가 30년의 연한을 넘어 재건축이 필요한 시점이 되고 있는 것입니다.

​도정법 상의 아파트재건축과는 달리 상가 재건축은 관련법 조항인 불과 3개 조항밖에 되지 않고 그 결과 도정법과는 비교도 되지 않을 정도로 간단한 절차로 재건축이 이루어집니다. 예를들어, 상가나 오피스텔 재건축은 구분소유자수 및 지분의 5분의 4 이상의 동의로 재건축설계, 철거, 시공이 진행될 수 있도록 규정되어 있으며 복잡한 조합설립절차, 관리처분계획수립절차, 관리처분총회 절차등이 필요없습니다.

위와 같은 이유로 최근 상가 재건축의 기대와 문의가 많아지고 있습니다. 오늘은 실무에서 종종 문제가 되는 재건축 찬성 구분소유자들(조합원들)이 소유권을 재건축위원회에 신탁하여 일률적으로 관리하고 분양까지 할 수 있는 것인지 여부에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

집합건물법에는 도시 및 주거환경정비법 상의 재건축조합이라는 개념이 없습니다. 따라서 보통 "재건축위원회"를 만들어 이 재건축위원회가 조합과 같은 역할을 하게 됩니다. 재건축위원회가 아니면 재건축 찬성 구분소유자 전원이 함께 참여하야 재건축사업을 진행하게 되는데, 이는 너무나 복잡하기 때문입니다.

이러한 재건축위원회에서 일을 추진하면서 기존 구분소유자의 물건에 대한 처분, 대물변제, 분양, 분양수익의 정산 등의 문제를 처리하게 되는데, 이러한 일련의 일들을 원활하게 하기 위해 구분소유자들이 재건축위원회에 소유권을 신탁하고(이렇게 되면 소유권이 재건축위원회에 넘어갑니다), 이렇게 신탁받은 수탁자 재건축위원회가 단1명의 구분소유자로서 각종 인허가, 분양, 정산 등의 문제를 처리하게 됩니다. 즉, 법률관계가 매우 간명하게 되는 것이지요.

이러한 재건축 위원회에 대한 신탁이 가능한지 여부에 대하여, 판례는 법인 아닌 사단의 실체를 갖추고 있으면 부동산등기법 제26조에 의하여 등기능력이 있고, 신탁법에 의한 수탁능력도 있을 것이라고 판시한 바 있습니다(대법원 92누8163 ; 아래 판례 참조).

등기실무도 조합설립인가 대상이 아닌 'OO시장재건축조합'도 수탁자로서 신탁등기가 가능하다고 보고 있습니다(등기선례 1995. 9. 5. 등기 3402-661).

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