안녕하세요.

늘 의뢰인의 편에 서서 냉철한 분석과 경험으로 도움을

드리기 위해 노력하는 17년 차 부동산 전문 법무법인(유)라움

부대표 임영근 변호사입니다.

오늘은 작년 말에 승소 판결을 받았던, 다가구주택 중개인의 설명의무위반

손해배상청구 승소사례를 소개하는데 사안이 일반적이지 않습니다.

보통 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 하고 임차인은 한 호실을 인도받아 살게 되는데,

각 임차인들의 임대차보증금 등 권리관계에 관한 내역은 등기부상 공시가 되지 않습니다. 다가구주택에

대한 경매진행 시 임차인들은 권리순위에 따라서 배당을 받게 되는데, 선순위

임차인들의 보증금 내역을 파악하지 못하고 들어갔다가 배당에서 한 푼도 못 받게 되는 경우가 발생합니다.

이번 의뢰인도 다가주택의 임대인이 선순위 은행 근저당채무를 연체하여 경매가 진행 중에 있었고,

다수의 선순위 보증금 내역들을 고려할 때 보증금 1억 8천만 원 중 한 푼도 못 받을 것으로 예상되었습니다.

의뢰인은 지푸라기라도 잡는 심정으로 저를 찾아오셨습니다.

# 다가구주택 중개업자의 설명의무 위반의 기준은 중개대상물 확인·설명서

중개인은 중개대상물 확인·설명서 중 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에

임대의뢰인에게 그 다가구 주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약 내역 중 임대차보증금,

임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인하여 기재해야 하며,

만약, 임대의뢰인이 자료요구에 불응한 경우에는 불응했다는 내용을 중개대상물 확인·설명서에 기재해야 합니다.

본건의 경우도 중개대상물 확인·설명서를 확인하니, ‘선순위보증금 없음

임대인 확인’이라고 기재되어, 중개인의 설명의무 위반이 인정될 가능성을 확인하였습니다.

# 선순위 입주자가 없는 신축 건물에 관해서도 설명의무위반은 인정

본건의 특이점 첫 번째는 신축 건물이어서 아직 전입신고를 한 임차인이 없는 상태였다는 점입니다.

 재판에서 상대방은 신축건물에 대한 임대차계약이 다수 체결 되었지만 아직 전입신고를

한 임차인이 없으니 이미 거주해서 살고 있는 다른 임대차계약 내역을 파악할 수 없다는 논리를 폈습니다.

그러나 저는 다가구주택의 선순위 임대차권리를 파악해서 안내하라는 중개인의 설명의무는

다수의 선순위 임대차계약이 체결되었다면 아직 입주 전이라도 그 위험성은 동일하므로 이 경우도

선순위 임대차보증금 내역에 대한 설명의무가 있다고 주장하였고, 법원은 제 주장을 받아들였습니다.

# 전입신고를 늦게 한 임차인의 경우는 패소할 위험이 크다

본건의 치명적인 특이점 두 번째는 의뢰인이 입주를 한 날 바로 전입신고를 하지 않고 3개월 늦게 전입신고를 했고,

전입신고 열람내역을 확인한 결과 의뢰인보다 늦게 입주한 두 분의 임차인들이 전입신고 일자가 의뢰인보다 앞서게 되었습니다.

최초 상담 시 이 부분 확인하고 저는 배당결과에 따라 달라지나 일반적으로 패소 가능성이 더 높다는 점을 사실대로 설명해 드렸습니다.

만약, 배당 결과 의뢰인이 전입신고를 지연하지 않았으면 선순위로 배당을 받을 수 있었음에도

전입신고를 지연해서 늦게 입주한 임차인이 배당을 받게 된 경우, 배당을 못 받은 결과에 대해서는 중개인에게 책임을 못 묻게 됩니다.

이 점이 항상 치명적 약점이어서 상대방에게 상당한 금액을 양보하여 조정을 제안하였으나,

상대방은 임차인의 과실로 배당을 못 받게 될 것을 예상하며 조정 제안을 단칼에 거절했습니다.

# 그러나 배당 결과에 따라 승소의 가능성이 있으니 포기는 금물

재판 진행 중 경매 절차가 함께 진행되었고 결국 낙찰에 따른 배당표를 확인해야지만 임차인이 받을 배당금이 있는지,

그리고 배당을 못 받았다면 그 원인이 임차인의 전입신고 지연 때문인지 등이 확인됩니다.

낙찰 후 배당표를 확인하고 검토하던 중 저는 저도 모르게 쾌재를 불렀습니다. 의뢰인과

같은 날 입주한 다른 임차인은 당일 전입신고를 하였음에도 역시 동일하게 배당을 한 푼도 받지 못한 점을 확인하였습니다.

즉, 의뢰인이 입주일에 전입신고를 해도 배당을 받을 수 없었던 상황이어서 위 전입신고 지연은 손해발생과 인과관계가 없음이 확인되었습니다.

# 법원의 판결 결과

본건의 치명적인 약점들이 몇 가지 있었음에도 저의 의뢰인이 사건복이 있으셔서 극적으로 승소 판결을 받았습니다.

적은 승소 가능성에도 불구하고 저를 믿고 소송제기를 결정하시고 잘 따라와 주셔서 1억 원이라는 승소 판결을 받게 되었습니다.

그리고 더욱 좋은 점은 중개인의 설명의무 위반 손해배상청구의 경우, 공제계약을 체결한

공인중개사협회를 함께 피고로 하여 연대 책임을 묻기 때문에 승소 시 돈을 못 받을 위험은 전혀 없습니다.

뢰인이 판결선고 결과를 듣고서 포기하지 않고 진행하기를 참 잘했고 정말 감사하다고 하셨습니다.

이럴 때가 변호사로서 가장 보람된 순간입니다. 참고로 다가구주택의 입주 당일 전입신고는 백번을 강조해도 과하지 않으니 주의하시기 바랍니다.

해보지도 않고 안 될거라고

희망이 없을 거라고 포기하지 마십시오.

그리고

전문가를 찾으세요. 기다리겠습니다.

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정성껏 답변드리겠습니다.

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