안녕하세요

늘 의뢰인의 편에 서서 냉철한 분석과 경험으로 도움을

드리기 위해 노력하는 17년 차 부동산 전문 법무법인(유)라움

부대표 임영근 변호사입니다.

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제가 진행하는 상담건 중 제일 많이 차지하는 분야가 분양계약 분쟁입니다. 그 중에서 매수인(수분양자)가 분양계약을 체결하고 1차 계약금(통상 공급금액의 2%~5% 정도로 정해짐)을 납입하였는데, 사정상 바로 분양계약 해제를 요청하는 경우의 상담건이 제일 많습니다. 그런데 보통 매도인은 10%의 계약금을 완납해야만 해제가 가능하다는 입장을 취합니다.

과연 이러한 매도인의 주장대로 10% 계약금 전액을 납부해야만 분양계약해제가 가능할까요?

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# 공급계약서가 해제권 행사의 기준이 된다.

공급계약서에는 매수인이 자신의 사정으로 인한 경우 분양계약을 해제할 수 있다는 해제 관련 조항과 이 경우 매수인이 부담해야 하는 위약금 관련 조항이 들어가므로, 이 관련 조항들 및 판례에 대한 검토를 통하여 과연 10% 계약금 전액을 납부해야만 계약해제를 할 수 있는지 아니면 그렇지 않고서도 할 수 있는지가 정해집니다.

# 매수인이 ‘납부한 계약금’만을 위약금으로 규정한 경우

위약금 조항의 가장 대표적인 유형은 공급금액의 10%로 정하는 경우이지만, 매수인이 납부한 계약금만을 위약금으로 규정한 경우가 있습니다. 매수인이 1차 계약금만 납입한 상태에서 분양계약해제 통보를 하였을 경우, 문언의 해석상 이미 납부한 계약금인 1차 계약금만이 위약금으로 매도인에게 귀속된다고 보아야 합니다. 즉, 총 공급금액의 10%를 지급하지 않더라도 분양계약해지가 가능하다고 판단됩니다.

# 공급계약서 다른 관련 조항과 모순 없이 해석되어야

물론, 해당 위약금 조항만을 가지고 판단할 수는 없으며 계약해제 조항 및 위약금 조항을 전제적으로 검토하여 위약금을 ‘이미 납부한’ 계약금으로 한정하는 것으로 모순없는 해석이 되어야만 합니다.

# 공급계약서 조항에 따라서 다른 대처법을 취해야

이처럼 공급계약서 조항에 따라서 매수인이 분양계약해제를 위해 어떻게 대응해야 하는지 그 대처법은 달라집니다. 최근 상담하여 소송을 진행 중인 미사아넬로스위첸 건의 경우도 공급계약서에 대한 정확한 검토를 통하여 맞춤식 대응으로 소송을 진행 중에 있습니다.

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꼼꼼하고 정확한 분석으로 의뢰인에게 편안함을 드리겠습니다.