■ 주상복합! 한 동인 듯 한 동 아닌 한 동같은 너!

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◎ 최실장 – 관리단집회를 성공적으로 마무리한 영상이 계속 업로드되고 있지요. 법무법인 라움과 총회114의 활약이 대단합니다.

(옆을 바라보며) 그런데요 이사님. 집회결과도 인상적이었지만, 건물자체가 정말 멋지던데요! 타워 두 동 초고층을 잇는 멋진 구름다리도 보이고, 구름다리 바닥엔 투명창도 있고, 성큰 가든에, 루프탑도 신기했습니다. 요즘 지어지는 주상복합 집합건물은 정말 멋지고 재미있게 생겼던데, 그렇게 신기하게 생겨도 관리단을 구성하는 법적과정은 다 동일하겠죠?

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◎ 박이사 – 아니요! 그 신기한 건물들 덕에, 모두들 혼란이 이만저만이 아닙니다. 집합건물법 23조 1항에 따르면, 건물에 대하여 구분소유관계가 성립하면 관리단이 설립됩니다.

여기서 생략된 전제는 [한 동의 건물에 대하여] 하나의 관리단이 설립된다는 점입니다. 당연히 관리인을 뽑는 선거권자 집단도 [한 동의 건물 구분소유자들]이 되겠죠.

그러니 신기하게 생긴 건물들은 많은 문제를 일으킵니다.

오피스텔과 상가가 각각 별개의 건물이라고 생각했는데 알고보니 한 동의 건물 일부에 불과했다면, 오피스텔만 애써 관리단집회를 열어 관리인을 뽑았더라도 집합 건물법상 관리단으로 인정되지 않습니다. 애써 구성한 단체는 힘 없는 임의단체가 되고 맙니다.

한 동의 건물이라고 생각했는데 알고보니 두 동의 건물이었다면, 단지관리단이란 걸 구성해야 할 수도 있습니다. 그럴 경우 정족수가 가중되고, 설립 요건이 훨씬 까다로와집니다.

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◎ 최실장 – 아주 괴상하게 생긴 건물이 아니더라도, 주차장 관리사무소 방제실 등을 공동으로 사용하는 상가나 오피스텔은 정말 많던데요, 이런 건물이 한 동인지 여러 동인지를 어떻게 판단할 수 있을까요?

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◎ 박이사 – 판단이 극히 어렵습니다. 판례를 종합해서 기준을 말씀드릴 게요. 우선 대법원의 판단기준입니다. 대원칙은 다음과 같습니다. 건물의 개수는 [사회 통념 내지 거래 관념에 따라서 객관적인 사정과 주관적인 사정을 참작해서 결정]합니다. 토지와 다르죠? 토지의 개수 판단 기준은 등기부니까요.

아까의 기준에서 객관적 사정이란 구조상 이용상 거래상 하나의 단위로 취급된다는 의미입니다. 주관적 사정이란 건축주나 소유자의 의사입니다. 아직도 내용이 모호하죠? 하급심 판례에서 다룬 사례를 통해서 구체적인 기준을 알아보겠습니다.

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첫번째 사례입니다.

1. 하나의 대지 위에 오피스텔과 상가 건물이 있습니다.

2. 건축물대장에는 두 개의 건물로 등재되어 있습니다.

3. 외형상 높낮이가 다른 한 동처럼 보입니다. 오피스텔은 지하 1층부터 30층, 상가는 지하 1층부터 지상 3층입니다.

4. 실제 용도는 오피스텔과 상가로 구별됩니다. 따라서 각 건물의 사용자가 다르고 유지관리 방법도 다릅니다.

이 건물은 한 동일까요, 두 동일까요?

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◎ 최실장 – [사회 통념과 거래 관념에 따른 객관적 사정]이 기준이라고 하셨으니까.. 두 동의 건물 아닐까요? 실제 용도와 유지관리 방법이 다르다고 하니까요.

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◎ 박이사 – 맞습니다. 법원도 이 사례에서 오피스텔과 상가를 각각 독립된 건물이라고 판단했습니다. 오피스텔과 상가가 각각 관리단 집회를 열고 관리인을 뽑아야 한다는 의미가 되겠죠. 다음 사례입니다.

1. 하나의 대지 위에 주상복합건물이 있습니다.

2. 건물은 지하 5층부터 지상 40층으로 이루어졌는데, 상가 100 세대가 지하 1층부터 지상 2층을 사용하고, 오피스텔 900세대가 지상 3층부터 40층까지를 사용합니다.

3. 지하 5층부터 지하 1층까지가 주차장입니다. 상가와 오피스텔 입주자들은 주차장 구역을 나눠서 사용하고 있습니다..

4. 관리사무실이 1개이고 1개의 관리회사가 오피스텔과 상가를 모두 관리합니다.

5. 방재실은 2개이고, 오피스텔을 위한 방재실과 상가를 위한 방재실이 각각 1개씩 따로 존재합니다.

6. 1층 출입문이 여러 개인데, 어느 출입문을 이용해도 오피스텔과 상가로 자유로이 이동할 수 있습니다.

이 건물은 한 동일까요, 두 동일까요?

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◎ 최실장 – 판단하기 애매하네요. 층별로만 오피스텔과 상가가 구별된다면 건물 구조는 하나일 텐데, 방재실이 각각 구별되고 주차장도 구별해서 썼다고 하니까 이용상은 두 개인 것 같기도 하고요.

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◎ 박이사 – 네. 그래서 다들 헷갈립니다. 법원은 이 미묘한 건물을 한 개의 동으로 판단했습니다. 그러므로 오피스텔 구분소유자와 상가 구분소유자들 전체를 구성원으로 하는, 한 개의 관리단이 성립합니다. 서로를 설득하여 한 사람의 관리인을 뽑아야 한다는 뜻이죠.

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조금 특이한 세 번째 사례를 보실까요?

1. 건축물대장에 별개의 건물로 등재되어 있습니다.

2. 구조상 이용상 거래상 특성은 두 번째 사례와 거의 유사합니다.

3. 세 번째 특성이 특이한데요, 각 동의 구분소유자들이 최초관리단집회 이후로 각 건물을 하나의 단위로 관리할 의사로 단일한 집회를 열어 왔습니다.

4. 주민과 고객 등 건물 이용자들이 두 건물을 하나의 상가로 인식했습니다.