안녕하세요. 이번 시간에는 총회114 박이사님과 최실장님의 실무에서 경험하고 겪은 일에 대해 이야기를 나눠 보겠습니다. 치열하게 고민하고 어떻게 해결했는지 아래의 동영상을 참고하시면 집합건물 분쟁 실무에서 도움이 될 것으로 생각됩니다. 감사합니다.

https://youtu.be/DDL9pSImK4w?si=Y6tkrBrmkqLD2g4I

■ 상가 번영회가 정해 둔 관리회사 그대로 받아들여야 할까요?

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◎ 최실장 – 집합건물을 관리 운영하시는 분들 명함을 보면, 상가 번영회 대표, 관리단 관리인 이런 직함들을 볼 수 있는데요,

(옆을 돌아보며) 이사님, 상가 번영회는 집합건물 관리단을 부르는 여러 명칭 중 하나인가요?

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◎ 박이사 – 아니요. 서로 구별되는 단체입니다.

명칭은 상가 번영회이지만, 실질은 집합건물 관리단으로 볼 수 있다는 법원 판단이 존재하지만, 아주 예외적입니다.

상가 번영회와 집합건물 관리단 구별이 문제되는 사례는 주로 이런 경우입니다.

예전부터 상가 번영회가 관리회사와 계약하여 청소와 수리 등 건물관리를 맡겨 왔습니다. 그러다가 새로 집합건물 관리단이 구성되었습니다. 관리단 구성원들은 관리회사의 관리비나 청소상태가 마음에 들지 않습니다. 그래서 관리회사를 교체하려고 합니다.

그랬더니 기존 관리회사가 안 나가고 버티는 겁니다.

[우린 상가 번영회로부터 적법하게 5년간 관리권을 보장받았다!] 이렇게 주장하면서요.

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◎ 최실장 – 난감하네요. 새로 구성된 관리단은 어떻게 대응해야 할까요?

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◎ 박이사 – 네. 관리단에서 기존 관리회사를 내보내려면 법원에 제소하는 방법이 최선입니다. 관리행위 중지 가처분, 업무방해 금지 가처분의 소를 제기해야 합니다.

소송에서 이기려면 새 관리단이 구 번영회가 체결한 계약을 승계하지 않는다는 결론을 법원이 인정해야겠죠? 이걸 판단할 때 필요한 내용이 바로 상가 번영회와 집합건물 관리단의 차이입니다.

먼저 상가 번영회는, 상가에서 실제로 영업에 종사하는 주체들이 모여 매출증진 이해관계 조정 등을 위해 활동하는 단체입니다.

반면 집합건물 관리단은 집합건물 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 단체입니다.

여기서 알 수 있는 차이점은 구성원과 활동목적이겠죠.

구성 주체 면에서, 상가 번영회는 실제로 입점하여 활동하는 상인들로 구성되고, 집합건물 관리단은 구분소유자 전원으로 구성됩니다.

활동 목적 면에서, 상가 번영회는 매출증진 이해관계 조정 등이 목적인 반면, 집합건물 관리단은 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 합니다.

따라서, 새로 구성된 관리단 입장에서는 이 차이점을 효과적으로 입증해서, 전부터 존재하던 상가 번영회는 새로 구성된 관리단과 구별되는 별개의 단체라는 점을 입증하면 승소에 도움이 되겠습니다.

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◎ 최실장 – 조금 더 구체적인 입증 포인트가 있을까요?

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◎ 박이사 – 네. 우선 구성원과 의결권입니다. 상가번영회는 입점 상인들이 주축이어서, 실제로 입주하지 않은 부재 소유자를 처음부터 끼워주지 않거나, 의사결정 과정에서 배제하는 경우가 많습니다. 이 점을 입증하시면 깔끔하게 이길 수 있습니다.

만약 구성원과 의결권에 대한 증거가 부족하다면, 플랜 B도 있습니다.

예컨대, 상가 번영회 대표 선출 과정에 위법이 있다거나, 관리계약 체결시에 번영회 대표가 구성원 전체의 동의 없이 독단적으로 결정했거나 하는 점을 입증하는 겁니다.

이렇게 되면, 설혹 상가 관리단의 실질이 집합건물 관리단이라고 인정되더라도, 집합건물법상 공용부분 관리행위를 관리단집회를 거치지 않고 결정한 것이 되어 관리계약이 무효라는 판단을 이끌어 낼 수 있습니다.

위 두 가지를 입증하지 못했을 경우 최후의 수단도 남아 있긴 한데, 자세한 내용은 법무법인 라움의 집합건물팀 변호사님들께 문의하시는 편이 좋겠습니다.

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◎ 최실장 – 이렇게 복잡한 사안이라면, 처음부터 총회114와 법무법인 라움의 전문가 분들께 도움을 청하는 게 가장 빠르겠네요.

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◎ 박이사 – 맞습니다.

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◎ 최실장 & 박이사 – 집합건물은 총회114! 집!총!사! 입니다.