안녕하십니까. 총회114의 박이사님과 최실장님이 집합건물 분쟁 실무에서 자주 문제되는 부분에 대해 어떻게 해결할 수 있었는지 그 이야기를 나눠보았습니다. 아래의 동영상을 참고해주시면 감사하겠습니다.

https://www.youtube.com/watch?v=QMg3dZ3jSwA&t=4s

■ 시행사가 정한 관리회사 그대로 받아들여야 한다고요?

◎ 최실장 – 관리인으로 출마하고 반대파를 꺾는다는 게 보통 일은 아니겠죠. 상황이 거칠기도 하고 엄청난 인내심도 필요할 거 같습니다. 이사님. 구분소유자 절대 다수는 소소한 수익 올리면서 조용히 지내기를 원하실 거 같은데요, 어떤 계기로 관리단 분쟁의 중심으로 뚜벅뚜벅 걸어 들어가는 용감한 분들이 나오는 걸까요?

◎ 박이사 – 네. 관리회사가 화나게 하거나, 시행사가 화나게 하는 경우에 그런 용감한 분들이 나옵니다. 오늘은 주로 관리회사의 경우를 말씀드릴 텐데요, 관리회사가 구분소유자를 화나게 하는 경우는 주로 부실한 청소나 비싼 관리비 같은 일이겠죠.구분소유자 입장에서 이런 걸 바로잡기 위해서는 관리인 권한이 필요하다는 점과, 관리인으로 선임되기 위한 방법에 대해서는 여러 차례 말씀드렸습니다.

◎ 최실장 – 그런 용감한 분들이 관리인이 되어서 관리회사를 갈아치우려고 한다면, 관리회사 측에서도 가만히 있을 것 같지 않은데요?

◎ 박이사 – 맞습니다. 누군가 내 이익을 해치려고 하는데, 가만히 앉아서 당하고 있을 바보는 없겠죠. 기존 관리회사도 안전장치를 마련하기 위해 최선을 다할 겁니다.

◎ 최실장 – 안전장치라면, 어떤 게 있을까요?

◎ 박이사 – 네. 대표적인 방법이 몇 가지 있는데요,

첫 번째는 [분양계약 조항에 구분소유자 동의조항 삽입] 방식입니다.

예컨대, [구분소유자는 시행사가 선정한 관리업체가 3년간 건물관리를 하는 데 동의한다]라는 문구를 분양계약서에 넣는 겁니다.

두 번째는 [별도 동의서로 구분소유자 동의]입니다. 분양계약서와 별도 서류로, [구분소유자는 시행사가 선정한 관리업체가 3년간 건물관리를 하는 데 동의한다]! 이런 내용의 동의를 받아두는 겁니다.

세 번째는 [관리회사를 관리인으로 정하기] 방식입니다. 이 방식은, 건물 청소용역을 맡고 있는 그 관리회사 자체가 직접 관리인으로 등판하는 방식입니다. 실무상 이런 내용은 주로, 시행사가 입주전 설정해둔 규약에 들어 있습니다. [관리인 직무는 관리회사가 담당한다] 이렇게 정해두는 거죠.

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◎ 최실장 – 그런 안전장치를 마련해 두면, 구분소유자들은 시행사가 정해 둔 관리회사를 그대로 받아들여야 하는 건가요?

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◎ 박이사 – 글쎄요. 적어도 법원의 생각은 다른 거 같습니다. 위 방법 모두에 대해서 구분소유자들을 구속하는 효력을 부정하거든요.

특히 대법원은 별도 동의서 사안에서, 집합건물법 제41조에 따른 서면 결의로 볼 수 없다는 입장을 밝혔습니다. 판결 이유에 근거를 충분히 밝힌 건 아니지만, 집합건물법상 관리단집회 소집에 관한 절차규정의 취지를 고려한다면 충분히 납득할 수 있는 결론입니다.

◎ 최실장 – 그렇다면 구분소유자 입장에서는 말씀해 주신 안전장치에 주눅들 필요 없이 새로 관리회사를 정할 수 있겠네요!

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◎ 박이사 – 그렇습니다. 시행사가 정한 관리회사를 바꾸고 싶다면, 구분소유자는 새로 관리단집회를 열어서 관리회사를 바꾸면 됩니다. 시행사가 어떤 안전장치를 마련해 두었더라고 아무런 장애가 될 수 없습니다.

물론 실제 사례에서 디테일을 파고 들어가다 보면, 예외라는 게 존재할 겁니다. 하지만, 저희와 협업하고 있는 법무법인 라움의 집합건물팀 변호사님들의 역량에 주목할 필요가 있습니다.

법무법인 라움의 변호사님들은 집합건물 분쟁에 관한 국내 최고의 전문성과 업력을 가지고 계십니다.

예컨대 41조의 서면결의 유효성을 절차규정의 취지에 비추어 평가하는 일이나, 관리회사가 직접 관리인으로 취임했을 때 유효성을 판단하는 일이나, 판단의 맥락에 따라 다른 결론이 나올 가능성은 아직 열려 있습니다. 법무법인 라움의 변호사님들이라면, 남은 가능성을 열어드리는 일에도 누구보다 탁월하다는 점을 말씀드립니다.

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◎ 최실장 – 총회114와 법무법인 라움의 전문가 분들을 떠올리게 해 주시는 말씀이네요!

◎ 박이사 – 맞습니다. 시행사가 정한 관리회사가 아무리 강렬하게 버티고 있더라도, 여러분의 문제를 해결해 드리겠습니다.

◎ 최실장&박이사 – 집합건물은 총회114! 집!총!사! 입니다.