Q :  안녕하세요. 변호사님. 저는 서울 강동구에 있는 집합건물인 OO상가의 임차인입니다. 저희 상가에는 상가번영회가 있는데요, 상가번영회장과 상무라는 사람이 소장을 고용하고 상가를 관리하고 있습니다. 그러면서 저희 같은 임차 상인들이 하는 일에 대해 사사건건 간섭하고(상가 열고 닫는 시간 통제하고, 인테리어 이렇게 하라, 저렇게 하라, 무거운 짐을 엘리베이터 올리려면 사용료를 내라는 등), 옆 상가보다도 비싼 관리비를 걷고 있습니다. 그런데도 상가 화장실도 지저분하고 여름에는 제대로 냉방도 안되는 등 영업에 상당한 지장을 초래하고 있습니다. 이러한 상가번영회 회장이라는 사람이 이처럼 상가를 관리할 권한이있는 것인가요?

A : 안녕하세요,. 부종식 변호사입니다. 문의 감사합니다. 실무상 자주 주시는 질문입니다.

상가, 오피스텔, 오피스에서의 법률관계를 규율하는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(=집합건물법)에는 구분소유자들로 구성된 '관리단'이라는 단체가 있을 뿐, '상가번영회'라는 것은 없습니다. 상가를 포함한 집합건물의 '관리'는 관리단이 하는 것이고, 그러한 관리단의 대표가 '관리인'입니다(관리소장을 말하는 것이 아니라 관리단 회장을 말합니다). 그렇다면 이제 남은 것은 '상가번영회'가 '관리단'에도 해당하는 것인지 여부에 따라 상가번영회의 회장이 위 문의와 같은 관리행위를 할 수 있는지가 판단될 수 있는 것입니다.

관리단은, 구분소유자의 모임이고, 구분소유관계가 되면 당연히 설립되는 단체입니다.

이러한 관리단은 구분소유자들로 구성되는 것으로서, 만약 구분소유자들이 아닌 '임차인'들로 구성된 '상가번영회'는 위와 같은 관리단이 아닙니다. 따라서 위 상가번영회가 어떻게 구성된 것인지, 즉, 구분소유자들로 구성된 것인지, 임차 상인들이 주축이 되어 구성된 것인지 여부를 확인하여 보신 후, 전자라면 비록 '상가번영회'의 명칭을 사용하였다고 하더라도 그 성질은 관리단이 될 것이지만, 만약 후자라면 이는 관리단이 아니므로 위 집합건물법 상의 관리권을 행사할 수 없습니다(그 결과, 관리비 징수 기타 관리에 해당하는 행위를 할 수 없는 것이지요).

​

한편, 상가의 경우, 관리단만이 관리권을 행사할 수 있는 것은 아니고, 임차상인(법상 입점상인이라고 부릅니다)으로 구성된 '대규모점포관리자'라는 기구가 유통산업발전법에 따라 상가 내 관리권을 행사할 수 있습니다(다만 상가의 바닥면적 규모가 3천제곱미터 이상되어야 합니다). 이러한 대규모점포관리자는 개인이나 임의단체로는 안되고, 법인 또는 조합만 가능합니다. 따라서 위 상가번영회가 대규모점포관리자는 아닌지 여부도 확인하여 보시면 좋겠습니다(이를 확인하려면 관할관청-구청, 시청-에 문의하시면 바로 아실수 있습니다. 보통 시장경제과, 일자리경제과 등에서 이러한 대규모점포관리자 관련 민원을 처리합니다).