Q) 안녕하세요. 저는 경기도 안산에 있는 OO상가의 소유자입니다. 다름이 아니고 관리인을 선임한 총회에 정족수 부족의 하자가 있었는데, 그러한 하자로 무효인 총회에서 선출된 관리인이 이번에 다시 총회를 열어 종전 하자 있는 총회를 추인한다고 합니다. 이러한 추인이 타당한 것인가요? 제대로 선임되지도 않은 사람이 개최한 총회는 "전체 구분소유자 5분의 1이 소집하여야 한다"는 집합건물법의 규정에 따라 절차자체도 위반아닌가요?

A) 안녕하십니까. 부종식 변호사입니다. 문의 감사합니다. 결론부터 말씀드리면 판례는 이러한 경우 추인의 유효성을 인정합니다.

​우선 관련규정은 아래와 같습니다.

[민법]

제139조(무효행위의 추인)

무효인 법률행위는 추인하여도 그 효력이 생기지 아니한다. 그러나 당사자가 그 무효임을 알고 추인한 때에는 새로운 법률행위로 본다.

[집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률]

제33조(임시 관리단집회)

① 관리인은 필요하다고 인정할 때에는 관리단집회를 소집할 수 있다.

② 구분소유자의 5분의 1 이상이 회의의 목적 사항을 구체적으로 밝혀 관리단집회의 소집을 청구하면 관리인은 관리단집회를 소집하여야 한다. 이 정수(定數)는 규약으로 감경할 수 있다.  <개정 2012. 12. 18.>

③ 제2항의 청구가 있은 후 1주일 내에 관리인이 청구일부터 2주일 이내의 날을 관리단집회일로 하는 소집통지 절차를 밟지 아니하면 소집을 청구한 구분소유자는 법원의 허가를 받아 관리단집회를 소집할 수 있다.  <개정 2012. 12. 18.>

④ 관리인이 없는 경우에는 구분소유자의 5분의 1 이상은 관리단집회를 소집할 수 있다. 이 정수는 규약으로 감경할 수 있다.  <개정 2012. 12. 18.>

관리인은 규약에 특별한 규정이 없으면 관리단 집회에서 구분소유자 과반수 및 의결권 지분의 과반수 찬성으로 선임되거나 구분소유자 및 지분의 각 80%의 찬성 서면결의를 받아 선임되는 것입니다(집합건물법 제24조, 제38조). 그러한 관리단 집회가 개최된바 없거나, 정족수에 미달되었거나, 서면결의가 없었다고 한다면 위 관리인은 적법한 관리 주체라고 할 수 없습니다. 따라서 원칙적으로 적법한 관리인은 아닌 것입니다.

만약 이러한 관리인이 혼자 관리단집회를 소집하여 자신에 대한 관리인을 추인할 수 있도록 한다면 구분소유자 5분의 1 이상이 관리단집회를 소집하도록 되어 있는 집합건물법 규정이 무의미해질 수 있으며, 이렇게 되면 비록 관리인 선임을 위한 정족수가 부족하더라도 일단 무조건 관리단 집회를 강행하여 관리인을 선임해 놓은 뒤, 이후 추인하려는 시도가 유효하게 될 것입니다. 따라서 이를 허용함은 매우 신중해야 할 것입니다.

그러나 판례는 이러한 경우라 할지라도 민법의 무효행위 추인(무효행위라도 이후 추인하면 새로운 법률행위로 본다는 것) 규정을 들어 그 유효성을 인정하고 있습니다(서울고등법원 제25민사부).

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