안녕하세요.

늘 의뢰인의 편에 서서

냉철한 분석과 경험으로 도움을 

드리기 위해 노력하는

16년 차 부동산 전문 법무법인(유)라움

부대표 임영근 변호사입니다.

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분양 계약 전에도 낮밤 가리지 않고 고민하게 

하더니 1차 계약금을 지급한 후에도 역시

생각이 많아집니다. 그래도 해제해야한다고

결론이 나면 지금이라도 해야겠지요.

분양 계약금 중 1차 계약금만 납입한 경우 2차 계약금 지급없이 계약해제할 수 있을까요?

분양계약의 1차 계약금(통상 공급금액의 5%이나 1%의 소액인 경우도 있음)을 납입하고 여러 가지 상황을 고려하여 분양계약 해제를 시행사에 요청하는 경우가 있습니다. 이 경우 시행사는 공급금액의 10%가 위약금이므로 나머지 2차 계약금을 지급해야지만 계약해제할 수 있다고 맞서는 경우가 많습니다. 

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나머지 2차 계약금을 추가로 납부해야지만 계약해제가 가능할까요?

이미 눈치 채셨죠?~ 네 맞습니다. 분양계약서의 해제 조항 유형 중 가장 많이 사용하는 유형에 기초할 때. 대부분의 경우 2차 계약금을 납입하지 않고 계약해제를 할 수 있습니다! 

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분양계약서 살펴보기

통상적인 분양계약서에는 다음과 같은 수분양자의 임의 해제 조항 및 위약금 조항을 넣어 둡니다. 

위와 같이 수분양자가 자신의 사정으로 계약을 임의로 해제하는데 제한 사유는 중도금을 1회라도 납부한 경우뿐입니다. 즉, 중도금을 1회라도 납부한 경우는 수분양자가 임의로 해제를 할 수 없습니다. 

즉, 계약금 10% 납입 여부와 계약해제권 행사와는 아무런 관련 없습니다. 

분양사는 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 분양사에 귀속한다는 조항을 근거로 나머지 계약금을 전액 지급해야 한다고 주장하겠죠. 

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그런데 이는 계약해제를 위한 전제 요건이 아니라 계약해제를 할 경우 수분양자가 분양자에게 지급하기로 약속한 금원일 뿐입니다. (손해배상액의 예정)

따라서 계약해제권은 형성권으로서 수분양자가 통지하여 분양사에게 도달하면 효력은 바로 발생하고, 이후 위약금 부분은 분양사가 청구를 하든 알아서 조치할 부분입니다. 

더욱이 분양계약을 수분양자가 임의로 해제할 경우(채무불이행) 공급대금의 10%를 위약금으로 지급하기로 한 약정은 손해배상액의 예정으로서 법원은 민법 제398조에 의하여 제반 사정을 고려하여 부당히 과다하다고 인정하는 경우에는 적당히 감액할 수도 있습니다. 

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민법 제398조에 해당하는 제반 사정이란

보통 분양계약에서 취소에 이를 정도의 하자는 아니지만 분양 담당 직원이 여러 가지 허위정보를 제공하거나 초치기 청약 등 생각할 겨를 없이 바로 계약체결을 압박하여 계약체결되는 등 비정상적인 분양계약의 진행 경과, 수분양자가 계약체결 후 초기에 해제 의사표시를 한 점 등을 고려하여 법원은 위약금을 감액하는 경우가 있습니다. 

때문에 분양사는(보통 시행사) 수분양자로부터 계약해제 통보를 받았을 때 나머지 위약금(1차 계약금 5% 금액만 수령한 경우는 나머지 공급대금의 5%임)을 받아내기 위해서 소송을 제기하는 것이 쉽지 않은 것이죠. 

그런데도 일단 수분양자가 이런 내용을 모를 것이라는 가정하에 분양계약서상의 위약금 조항을 걸고 넘어지는 것입니다. 공급대금의 10%의 위약금에 갇힌 수분양자를 대상으로 조금이라도 부당한 이익을 취하기 위해서 수분양자들을 속인다고 봐야죠.

실제 상담을 해보면 위와 같은 시행사의 설명을 듣고서 나머지 2차 계약금을 납입하고 분양권 포기를 한 수분양자들이 더러 있었습니다.

해제권은 형성권으로 상대방의 동의를 필요로 하지 않고 일방적 의사표시의 통지로 효력을 발생합니다.

 가장 효과적인 방법은 부동산 전문변호사에게 위임하여 일목요연하게 정리한 분양계약 해제통지서를 보내는 것이겠죠? 내용증명의 도달로 일단 계약해제의 효력이 발생합니다. 그리고 상대방이 나머지 위약금을 청구하는지는 지켜봐야 합니다.

위임 사례

실제 해결사례 건

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얼마 전 저희에게 위임을 주신 건은, 계약금의 극히 일부(공급대금의 1%)만 1차 계약금으로 지급하였다가 해제를 요청하니 나머지 계약금 약 5천만 원 가량을 납입해야지만 해제할 수 있다는 시행사의 답변을 받고 저희를 찾아오셨습니다.

제가 대리인으로 분양계약 해제통지를 보냈고, 얼마 후 시행사에서 의뢰인에게 추가 대금 납부없이 계약해제 처리해주겠다고 연락이 왔습니다^^

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분양계약서 조항을 기초로 수분양자의 권리를 철저히 분석하여 적극적으로 조치를 취할 경우 예상을 뛰어 넘는 좋은 결과를 얻을 수도 있습니다. 적어도 속된 말로 ‘눈탱이 맞는’ 어처구니 없는 손해를 입게 되지는 않습니다.

다만, 본 설명은 위 전제되는 분양계약서 조항을 기초로 한 법리해석과 해결방법이었고 분양계약서 조항마다 각 해결방법은 상이합니다. 

최근 분양사도 머리를 굴려 최대한 본인들에게 유리하게 분양계약서를 수정하여 분양계약서가 점차적으로 진화하고 있습니다...

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