안녕하십니까?

16년 차 부동산 전문 법무법인(유)라움 부대표 임영근 변호사입니다. 

늘 의뢰인의 편에 서서 냉철한 분석과 경험으로 도움을 드리기 위해 노력합니다.

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오늘은 입주지연으로 계약해제를 하려는 경우 유의점에 대해서 소개합니다. 계약해제권이 발생했음에도 적절한 조치를 취하지 않아서 안타깝게도 해제가 인정되지 않는 경우가 발생하고 있습니다. 

계약을 해제 할 수 있는 분양계약서 조항은 아래와 같습니다.

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▶ ‘갑’의 귀책사유로 입주예정일로부터 3개월 이내에 입주할 수 없게 되는 경우

▷또는 입주예정일로부터 3개월이 초과되어 지연된 경우

▶ 종종 3개월이 초과하여 지연된 경우 바로 해제가 아닌 최고한 후 이행이 없을 경우 해제할 수 있다 정하는 경우가 있습니다.

실제 분양계약서를 살펴보겠습니다. 

'을'은 '갑'의 귀책사유로 인해 입주예정일로부터 3개월 이내에 입주할 수 없게 되는 경우 이 계약을 해제할 수 있다. (실제 분양계약서)

'을'(수분양자)은 아래 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하는 경우 본 계약을 해제할 수 있다. 1.갑(매도인)의 귀책사유로 인하여 입주(점)가 당초 입주(점)예정일로부터 3월을 초과하여 지연된 경우 (실제 분양계약서)

'을'은 '갑'의 귀책사유로 인해 다음 각 호의 어느 하나의 사유가 발생한 경우에는 최고한 후 그 이행이 없을 경우 본 계약을 해제할 수 있다. 1)입주예정일로부터 3월을 초과하여 입주가 지연된 경우

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1. 행사 방법은?

기준은 분양계약서입니다. 입주예정일로부터 3개월 초과 시 별도의 최고 없이 계약해제할 수 있다고 정한 경우에는 바로 해제통보를 하면 되고, 최고를 규정한 경우는 이에 따라 상당기간을 정한 이행최고를 하고 나서 계약해제가 가능합니다. 만약, 최고할 것을 정하고 있는데 최고 없이 계약을 해제할 경우 계약해제 효력이 인정되지 않을 위험이 있으므로 주의하셔야 합니다.

 2. 행사시점 유의

- 3개월 경과 후에 해제통지서를 발송해야 합니다. 입주예정일로부터 3개월을 초과하지 않은 경우는 계약해제권이 발생하지 않습니다. 그럼에도 2개월 20일정도 경과시점에 미리 입주지연 해제통지를 한 경우, 하급심법원은 위 통지 당시에는 위 입주예정일로부터 3개월이 초과되기 전이어서 아직 이 사건 분양계약에 따른 해제권이 발생하지 않았으므로, 위 통지서에 의한 계약해제는 부적법하여 그 효력을 인정할 수 없다고 판단합니다.

3개월 경과하여서 해제권이 발생했는데 통지를 안하고 있을 경우, 이후 상대방이 적법한 이행제공을 하면 이행지체 상태는 종료되어 해제권은 소멸한다고 봅니다.

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여기서 이행제공은, 

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1. 상대방이 입주지정일을 정한 입주지정통보를 한 경우를 보통 이행제공으로 보고 있습니다. 해제권 행사 하지 않고 있던 중 입주통지가 왔으면 해제권은 소멸됩니다. 

2. 사용검사를 마친날 이행제공이 있다고 보고 있습니다.

결론은 입주지연이 3개월을 경과한 경우에는 가급적 신속하게 해제통지를 해야합니다. 

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내 자산을 지키기 위해 하루에 한 가지 부동산 법률 상식을 접해보세요. 가랑비에 옷 젖습니다. 문제가 발생 시 적절한 대처 방법이 생각나실 겁니다. 저도 꾸준히 포스팅하겠습니다. 같이 따라 오시겠습니다. 

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