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안녕하세요.

16년 차 부동산 전문 임영근 변호사입니다.

봄이 근처에 온 따뜻한 기운이 좋은 날입니다.

봄이라고 방심하지 말고 아침, 저녁 쌀쌀한 기온차에 대비해서 외출하시길 바랍니다. 

오늘은 최근 몇 년간 심각한 사회문제로 대두되었던 전세사기 관련해서 저의 경험을 기초로 전세사기 수사에서 어떠한 부분을 중점적으로 조사하는지와 이를 토대로 정상적인 갭투자 거래라면 주의할 점을 소개해 보겠습니다.

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빌라, 오피스텔 거주자가 임대차 계약을 선호하는 이유는 아파트 등 선호하는 형태의 주택을 분양받을 자격을 유지하고 빌라 등의 가격 하락으로 인한 위험을 회피하기 위해서죠.

반면, 빌라 등의 건축주는 이를 임대하여 향후 임대차보증금 반환채무 또는 가격 하락 위험을 부담하는 것보다는 곧바로 투자비를 회수할 수 있는 매매를 선호하죠.

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이러한 경향은 무자본 갭투자와 맞물려 분양대행업자 등이 매매에 어려움을 겪는 건축주 등과 공모하여 건축주가 원하는 분양 희망가에 본인들이 가져갈 리베이트 금액을 더한 새로운 분양가를 책정합니다.

이렇게 정해진 분양가를 기준으로 임차들로부터 그 분양가와 같거나 이를 상회하는 액수의 전세보증금을 수령한 뒤 건축주가 가져갈 입금가를 제외한 나머지 금액을 거래에 관여한 분양대행업자, 무자본 갭투자자 등이 나누어 갖게 되며, 이러한 구조가 바로 전형적인 전세사기에 해당합니다. 

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이에 따라 다수 물건에 대한 무자본 갭투자가 진행되었고, 해당 갭투자자가 자력이 없는 신용불량자였다거나 국세 미납이 다수 발생하여 보증금반환을 하지 못하는 상황이 발생한 경우, 수사기관은 전세사기로 의심하고 건축주, 분양대행업자, 중개인, 무자본 갭투자자들을 상대로 수사를 진행하는 경우가 많습니다. 

전세사기 수사의 핵심은 무자본갭투자자가 신용불량 또는 재정능력이 부실하여서 향후 보증금을 반환할 의사가 능력이 없음에도 이를 알고서 각 관련자들이 분양 및 전세 동시 진행을 하였다는 점에 대한 입증입니다. 

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따라서 수사시관은 무자본 갭투자자가 신용불량 내지 부실한 재정상황에 대하여 관련자들이 알고 있었는지를 중점적으로 조사합니다. 

이어서 통상적인 분양과 달리 당연히 매수인이 부담해야 할 취득세 등 비용을 대신 납부를 해주었는지, 매수인이 실질적으로 비용을 부담한 부분이 있었는지 부분도 조사 대상이 됩니다. 

물론, 신용불량자들을 적극적으로 물색하여 바지 임대인으로 내세우고 명의대여에 대한 대가를 지급한 사안들의 경우는 그야말로 명백한 전세사기에 해당하고 처벌이 됨이 마땅합니다. 

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그런데 문제는 무자본갭투자를 위해서 정상적으로 중개업소를 찾아온 사람이었고 분양대행업자는 정상적으로 소개를 해서 동시 진행을 하였고 당연히 매수인에게 별도의 대가를 지급한 것도 없었는데, 나중에 무자본갭투자자가 자력이 없고 다수의 피해가 발생한 경우는 관련자들에 대한 강도 높은 조사가 이뤄지기도 한다는 것입니다.

제가 변호인으로 진행했던 사안도 공모 등의 내용이 전혀 없었음에도 원활한 매매 및 전세 진행을 위해 매수인에게 이전등기가 시급한 상황에서 일부 취득세를 선의로 매수인에게 빌려주었던 점이 빌미가 되어 강도 높은 수사를 받았습니다.  

따라서 정상적인 분양 및 전세 거래의 경우, 다음과 같은 조치를 취할 것을 권고 드립니다. 

▷무자본 갭투자자의 신용불량 여부, 미납국세 여부 등 재정상황을 파악하기 위한 노력을 하고, 이 부분에 대한 증거를 남길 것.

▶무자본갭투자자가 나중에 사실과 다른 진술을 하는 경우들도 발생하므로 관련 대화 증거 등을 확보해 놓을 것

▷임차인들에게는 무자본갭투자 진행에 대한 상세한 설명을 하고 동의를 구하여 증거를 남겨 놓을 것

▶매수인이 부담해야 할 취득세 등에 대하여 그 어떠한 이유로도 지원하거나 빌려주지 않을 것

▷전세보증보험 등 안전장치 이행에 만전을 기할 것

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여기까지 잘 따라오셨요?

제 블로그를 보시는 분들은 한 땀 한 땀 제대로 된 조치로 전세사기 공범으로 연루되는 억울한 일을 겪지 않길 바랍니다. 

이외에 궁금하신 점이 있으시면 언제든지 상담 요청 바랍니다.

진심을 다하겠습니다. 

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