안녕하세요.

16년 차 부동산 전문 법무법인(유한)라움 부대표 

임영근 변호사입니다. 

오늘은 신탁부동산 임대차계약을 중개할 경우, 중개인분들의 주의점을 말씀드리려고 합니다. 

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우선 신탁부동산이 무엇인지 등에 관한 내용은 전에 작성했던 제 블로그 내용을 참조해 주시기 바랍니다. 

https://blog.naver.com/lawyer_younggeun/223375018367

얼마 전 제가 자문을 하는 중개법인의 중개사님이 신탁부동산에 대한 임대차계약을 체결하는데 아직 수탁자로부터 임대차계약에 대한 동의를 받지 않은 상황인데 위탁자를 믿고서 계약을 진행하면 될지 문의를 주셨습니다. 중개인이지만 신탁부동산은 법률관계가 복잡해서 중개사인 본인도 약간 걱정이 되신다고요...

보통 신탁회사(수탁자)로부터 임대차 동의를 받지 않은 상황이라면,

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임대인(위탁자)은 임대차계약을 체결하면서

"틀림없이 수탁자 동의를 받아주겠다"면서 약속을 합니다. 

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그래서 이 내용을 특약에 넣는 경우가 많습니다. 

문제는 위탁자의 호언장담과 달리 수탁자의 동의를 받지 못하고 유야무야 시간은 흘러가는 경우가 상당히 많습니다. 이에 더하여 위탁자가 잠적하거나 보증금 반환을 나몰라라 하기도 합니다. 

위탁자가 신탁계약상의 우선 수익자에 대한 대출금 채무변제를 이행하지 못하면 공매 절차로 진행되는데, 수탁자(신탁회사)는 임차인에게 점유할 권원이 없는 위법한 점유라고 명도를 청구합니다. 심지어는 점유기간 동안의 차임 상당의 부당이득반환까지 구하는 경우도 있습니다.

애석하게도 임차인은 임대차계약체결 권한이 없는 자(위탁자)와 임대차계약을 체결한 것이어서 적법하게 점유할 권원이 없어 명도의무가 및 차임상당 부당이득반환의무가 발생합니다.

이 시점에 임차인은 자력이 없는 임대인(위탁자)에게는 피해 회복을 할 수 없다고 판단하여 이를 중개하였던 공인중개사 및 공제계약을 체결한 중개사 협회를 상대로 손해배상을 받으려고 합니다. 

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부동산중개업자와 중개 의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 민법 제681조에 의하여 중개업자는 중개 의뢰의 내용에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있고, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률(이하 '공인중개사법'이라 한다) 제25조 제1항은 중개 의뢰를 받은 중개업자는 당해 중개대상물의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용 제한사항, 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개 의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 토지대장·등기부등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 할 의무가 있음을 명시하고 있으며, 부동산등기법 제81조 제3항은 '신탁원부는 등기기록의 일부로 본다'고 규정하고 있다.

위 법리 및 규정에 앞서 본 사실관계를 종합하여 보면, 공인중개사인 피고는 이 사건 임대차계약을 중개함에 있어 원고에게 이 사건 주택에 관한 부동산등기부등본 외에 신탁원부를 제시하면서 이 사건 주택에 관한 신탁관계 설정 사실 및 부동산담보신탁계약에 따른 신탁부동산의 소유권 관계, 임대차 계약 시 법적 효과 등을 성실·정확하게 설명할 의무가 있다(수원지방법원 2021. 4. 28. 선고 2020가단554030 판결 등 참조).

보통 중개인이 신탁원부까지 제시하면서 임대차계약 시 법적 효과 등을 성실, 정확하게 설명하는 경우는 드문 것이 현실입니다. 

예를 들어, 수탁자로부터 동의를 받지 못한 경우 대항력이 발생하지 않고 위법한 점유자가 된다는 점, 임차주택이 신탁이 되어 있어 주택에 대한 강제집행을 통한 채권실현이 불가능하다는 점 등을 명확하게 설명할 경우 임차인은 불안해서 임대차계약을 체결을 주저할 것으로 보입니다.

그러나 중개인으로서 성실, 정확하게 이에 대한 설명을 했음에도 임차인이 위험을 감수하고 계약을 체결하였다면 중개업자에게 책임을 물을 수 없을 것입니다. 

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따라서 중개업자 입장에서는 신탁부동산에 대한 임대차계약 중개 시 설명의무 이행과 그 증거를 남기는 데 많은 주의를 기울여야겠습니다. 

한편, 임차인 입장에서는 신탁부동산이라는 것이 무엇인지 잘 모르고 계약을 체결하는 경우가 대부분인 바, 그 법적 효과에 대해 정확한 설명을 듣지 못하고 계약을 체결하였다면 중개사 등에 대한 손해배상청구를 검토해 볼 필요가 있습니다.

결국 위탁자(임대인)의 잘못으로 인한 피해를 임차인과 중개사가 나눠 짊어지는 결과가 되는 것인데, 불측의 피해를 보지 않도록 임차인도 중개사분들로 주의가 필요하다 하겠습니다. 

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나에게는 일어나지 않을 거라는 생각, 중개사에게 믿을 수 있는 사람은 없습니다. 거래에 있어 정확하게만 하면 문제가 발생하더라도 피해를 막거나 해결할 수 있는 장치가 마련됩니다.

부동산으로 어려움을 겪으시는 분들에게 도움이 되고자 그동안의 경험을 바탕으로 성실하게 상담해 드리고 있습니다. 

언제든지 문의하세요(010-4511-9639).^^