결론 : 매도인의 이행지체를 이유로 계약해제를 할 수 있음!!

 

안녕하세요 부동산 전문 법무법인(유) 라움 부대표 임영근 변호사입니다!

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오늘은  분양계약을 체결하고 분양대금을 전액 지급하고 입주하였으나  안타깝게도 이후 조합 명의의 보존등기 후 조합의 채권자가 해당 아파트에 가압류를 한 경우, 

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이 상황에서 ​수분양자는 이를 이유로 분양(매매)계약을 해제할 수 있는지에  관해서 소개해 드리겠습니다. 

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분양계약은  수분양자가 먼저 분양대금을 완납하고 상당 기간 경과 후 소유권이 이전됨!!

우선, 오늘 사안과 같은 문제가 발생할 수 있었던 분양계약의 구조적 위험에 대해서 이해하셔야 합니다. 

통상적인 매매계약의 경우 매수인은 잔금을 지급함과 동시에 당일 소유권을 매수인에게 이전받아 매매대금지급과 소유권이전 사이에 시간적 간극이 없습니다. 

그런데 재개발, 재건축으로 아파트를 건축하여 수분양자에게 공급하는 분양계약은 수분양자가 정해진 입주예정일에 분양대금 전액을 지급하고 입주를 하지만 최종적으로 수분양자 명의로 소유권이전등기가 되기까지는 1년 전후의 상당한 시간이 걸립니다. 

신축한 건축물의 준공인가 후 도시및주거환경정비법에 따라 이전고시를 완료하고 등기규칙에 따라 조합명의의 소유권보존등기를 하게 됩니다. 

이후 조합의 소유권보존등기일로부터 60일(또는 30일) 이내에 수분양자 명의로 소유권을 이전하기로 분양계약을 체결하는데, 이전등기가 단체로 진행되다가 보니 조합 명의 보존등기일로부터 수분양자 명의 이전등기가 마치기까지는 시간적 간극이 발생합니다. 

이러한 틈새를 노려서 조합의 채권자가 있는 경우 조합명의의 보존등기가 경료된 부동산을 파악하여 여기에 부동산가압류 집행을 할 수 있는 것입니다. 

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A씨는 B조합과 분양계약을 체결하고 성실하게 분양대금을 모두 납부하여 결국 잔금까지 지급하고 새 아파트에 입주하였습니다. 

A씨는 최종 이전등기가 되기만을 오매불망 기다리고 있던 중  청천벽력같은 상황을 접하게 됩니다. 

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이상과 같이 조합명의 보존등기가 경료되고 수분양자 명의로 이전등기가 마치기 전에 조합의 채권자가 막대한 금액을 청구금액으로 하여 가압류를 해 버렸습니다. 

A씨는 조합에게 가압류를 해제하여 문제를 해결할 것을 강력히 요구하였으나, 조합은 이를 해결할 의지가 보이지 않았습니다. 

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변호사님 제가 먼저 다른 변호사에게 상담을 받았는데 가압류가 되어도 매매(분양)계약을 해제할 수 없다고 하는데요?

선무당이 사람 잡는다는 말이 있지요?!~저는  딱 이 옛말이 떠올랐습니다~;;;

아마도 다른 변호사님은 아래 판례에 기초하여 계약해제를 할 수 없다고 하였을 것으로 보입니다. 

 "매매목적물에 대하여 가압류집행이 되었다고 하여도 매매에 따른 소유권이전등기가 불가능한 것도 아니므로...(중략)... 매매목적물이 가압류되었다는 사유만으로 매도인의 계약 위반을 이유로 매매계약을 해제할 수는 없다"(대법원 1999. 6. 11. 선고 99다 11045판결 참조)

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어떤가요? 위 판례에 따르면 의뢰인  A씨는 매매계약을 해제할 수 없는 것이 맞을까요?^^;;;

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매도인의 이행지체를 이유로 계약해제를 할 수 있음!!

 

앞선 위 대법원 판례의 취지는 매매목적물에 대하여 가압류 집행이 되었더라도 매매에 따른 소유권이전등기가 불가능한 것은 아니므로, 매도인의 소유권이전등기의무가 이행불능(민법 제546조)이 되었다는 것으로 계약을 해제할 수 없다는 것입니다. 

그러나 우리 민법상 계약해제의 원인은 이행불능만 있는 것이 아니라 이행지체(민법 제544조)도 엄연히 존재합니다!!~

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우리 판례에 따르면, 

"매도인의 소유권이전등기 의무, 인도의무와 매수인의 잔대금지급의무는 동시이행의 관계에 있는 것이 원칙이며, 이 경우 매도인은 특별한 사정이 없는 한 제한이나 부담이 없는 완전한 소유권이전등기의무를 지는 것이므로...중략...가압류등기의 말소의무도 매수인의 대금지급의무와 동시이행 관계에 있다"(대법원 2000. 11. 28. 선고 2000다8533 판결 참조)

따라서 의뢰인  A의 경우, 자기 채무의 이행의 제공을 위한 준비를 마치고 매도인에게 이를 알리며 매도인으로서의 채무(가압류의 제한이 없는 완전한 소유권 이전의무)를 이행할 것을 최고하고, 상당기간 경과 후 이행지체를 이유로 계약해제를 하면 이는 당연히 해제의 효력이 인정​됩니다. 

더욱이 의뢰인 A의 경우, 매수인으로서 의무인 매매대금 지급의무는 이미 선이행을 완료한 상황이므로 자기 채무의 이행제공 부분이 문제될 것이 없기에 더더욱 명백하게 계약해제가 인정되는 상황입니다. 

의뢰인 A씨의 경우, 분양대금이 15억 원에 육박하는 큰 금액이었습니다.

이처럼 큰 돈이 걸린 부동산 분쟁은 반드시 부동산 전문 변호사인지, 해당 분쟁과 관련하여 해결한 상당한 경험이 있는지를 꼭 확인하시고 상담을 받으셔야 합니다~! 

법무법인(유)라움 부대표 임영근 변호사는 16년차 부동산 전문 변호사로서,

항상 고객의 일을 내 일처럼 소중히 여기고, 사안에 대한 정확한 분석을 통해 최상의 솔루션을 제공할 것을 약속드립니다!!