Q. 안녕하세요 변호사님, 저는 현재 거주 중인 집에 6년 가까이 전세를 살고 있습니다. 계약갱신기간이 다가와서 2년더살겠다고 했더니 집주인은 2019. 3월에 임대주택을 등록했고 민간임대주택의 최초 임대료는 임대사업자가 정한다고 규정한 민간임대주택법이 적용되므로 5%를 훨씬 넘는 보증금 증액을 청구할 수 있다고 하면서 1억이 넘는 보증금 증액을 청구하였습니다.

국토교통부 유권해석을 찾아보니 개정된 주택임대차보호법이 이 경우에도 적용되는게 맞는 것 같아서 계약갱신요구권을 행사하면서 5%를 넘게 증액할 수는 없다고 답변하였습니다.

그러자 집주인은  이경우 구 민간임대주택법이 우선 적용되는 것이 맞다고 하면서 보증금증액을 요구하는 내용증명까지 보내왔습니다. 집주인 주장대로 이 경우 구 민간임대주택법이 적용되고 개정된 주택임대차보호법에 따른 보증금증액 제한이 적용되지 않는 것이 맞나요(일부 사실관계는 각색하였음)

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A. 안녕하세요 조정근 변호사입니다. 문의 감사합니다.

먼저 국토교통부 유권해석을 살펴보면,

민간임대주택에 관한 특별법(이하 '민특법'이라고 합니다)에 따르면 2019. 10. 23. 이전에 등록한 임대사업자의 경우 등록 당시 존속 중인 임대차계약이 있는 경우 그 임대차계약의 종료 후 재계약시 임대사업자가 임대료를 정할 수 있는데, 개정 주택임대차보호법에 따라 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 경우 임대료 인상률 상한 5%가 적용되는지에 관해.

민특법상 상의 임차인이라고 하더라도 주택임대차보호법상의 계약갱신요구권이 배제되지 않고 있으므로 임차인이 계약갱신요구권을 행사하였다면 그 효과는 주택임대차보호법에 의하여야 하므로, 임대료 인상률 상한 5%가 적용된다고 보아야 할 것입니다.

국토교통부 주택임대차보호법 해설집 개정 관련 FAQ 중에서

반면 2021. 3.경 서울남부지방법원에서 위와 같은 사안에서 5%를 초과하여 보증금을 증액하기로 하는 조정이 이루어졌다는 기사가 나오기도 했습니다. 이에 대해 국토교통부는 조정결정은 당사자의 합의에 기반한 것이고 법리적 해석이 아니므로 법원이 국토교통부의 유권해석을 뒤집은 것으로 보기는 어렵다는 의견을 밝힌바 있습니다.

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2019. 4. 23.민특법이 개정되면서 같은 법 제44조 제1항 제2호에서 "제5조에 따른 민간임대주택 등록 당시 존속 중인 임대차계약(이하 '종전임대차계약')이 있는 경우에는 그 종전임대차계약에 따른 임대료를 최초 임대료로 한다"는 규정이 신설되면서 부칙 제4조에서 "제44조 제1항 및 제46조 제1항의 개정규정은 이 버 시행 이후 최초로 등록하는 민간임대주택부터 적용한다"라고 규정하고 있는 점 등에 비추어 볼 때 2019. 4. 23. 개정이 이루어지기 전에 구 민특법이 적용되는 민간임대주택에 대해서는 임대차계약 존속 중에 임대인이 민간임대주택을 등록하더라도 임대인이 최초 임대료를 정할 수 있다는 것이 입법자의 의도로 볼 수 있으므로 이 경우 구 민특법이 적용되어 5%제한 규정이 적용되지 않는다는 견해와,

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국토교통부가 위와 같은 사안에서 개정주택임대차보호법이 적용된다고 명시적인 유권해석을 한 점, 민특법 제3조에서 이 법에서 정하지 아니한 사항에 대해서는 주임법을 적용한다고 명시하고 있는 점 등에 의할 때 이 경우에도 개정주택임대차보호법의 5%제한 규정이 적용된다는 반대 견해가 대립하고 있습니다.

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아직까지 위와 같은 사안에 대해 법원의 판단이 담긴 판례는 확인되지 않으므로 구체적인 사실관계에 따라 치열한 법적 공방을 거쳐야 할 것으로 보입니다.

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