안녕하세요 부동산 전문변호사 조정근입니다.

임차가구의 주거 불안을 해소하고 주거비 부담을 덜어주기 위하여 주택임차인에게 계약갱신요구권을 부여하여 현행 2년에서 4년으로 임대차 보장기간을 연장하고 계약갱신시 차임이나 보증금의 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1금액을 초과하지 못하도록 제한하는 내용을 담은 개정주택임대차보호법이 2020. 7. 31.부터 시행되고 있습니다.

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신설된 주택임대차보호법 제6조의 3 조항은 아래와 같습니다. 

주택임대차보호법(약칭: 주택임대차법)

제6조의3(계약갱신 요구 등) 

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

 나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

(출처 : 주택임대차보호법 일부개정 2020. 7. 31. [법률 제17470호, 시행 2020. 7. 31.] 법무부 > 종합법률정보 법령)

특히. 계약갱신거절의 정당한 사유 중 임대인(그 직계존비속 포함)이 목적주택에 실제 거주하려는 경우와 관련하여 상담문의가 많습니다. 법문언상 임대인은 "실제 거주하려는" 계획을 통보하면 계약갱신을 차단할 수 있으나 임차인이 이를 믿을 수 없다고 하면서 계약갱신을 주장하며 주택 명도를 거부할 경우 법적 분쟁으로 번질 가능성이 큽니다. 

개정 임대차보호법이 그 개정 목적대로 임차인의 안정적인 주거를 보장해줄 지 과도한 임차인 보호로 임대인의 재산권 행사나 법적 안정성을 해치고 임대차분쟁을 심화시킬지 여부는 그 추이를 좀더 지켜보아야 할 것으로 보입니다.