안녕하세요 조정근 변호사입니다.

오늘은 주택임대차보호법의 대항력에 대하여 알려드리고자 합니다.  

#주택임대차보호법 상의 대항력이란 단어는 한번쯤 들어보셨을 텐데 그 정확한 의미를 잘 모르셔서 문의하시는 분들이 많습니다.

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주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날(즉, 다음날 오전 영시부터)부터 제 3자에 대하여 효력(#대항력)이 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 1항 본문). 그리하여 대항력이 생긴 이후 이해관계를 맺은 제3자가 인도를 요구하여도 임차인은 그것을 거절하고 사용, 수익을 계속할 수 있습니다.

다만, 대항력이 생기기 전에 이해관계를 맺은 자에 대하여는 대항하지 못합니다. 즉, 임차주택에 저당권설정등기 또는 가압류등기가 행하여진 후에 그 주택을 임차한 자는 저당권 실행 또는 가압류 본안판결의 집행으로 그 부동산을 취득한 경락인에게 임대차의 효력, 즉 대항력을 주장할 수 없습니다. 

저당권이 여러 개 존재하는 경우에는 최선순위 저당권과 임차권을 비교하여 판단합니다. 그리하여 선순위 저당권이 성립한 후 임차인이 대항력을 갖추었고 그 뒤에 후순위 저당권이 성립한 경우 후순위 저당권이 실행되어도 임차인은 경락인에게 임차권을 주장하지 못합니다(이때는 모든 저당권과 임차권이 소멸합니다). 다만 낙찰대금 지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는 대항력이 소멸하지 않습니다. 

위와 같이 임차인이 대항요건을 갖춘 시기, 저당권의 성립 및 소멸시기 등에 따라 임차인이 대항력을 주장할 수 있는지 여부가 달라지므로 부동산 전문변호사 도움을 받아 권리분석을 하시기 바랍니다.

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