임대차관계를 종료할 때 임차인이 월세를 내지 않았거나 불법행위를 해서 채무가 있는 경우 어떻게 임대인은 대응할 수 있을까요?.

임대인은 이러한 임차인의 채무를 임대차보증금(전세보증금)에서 공제해야 한다는 공제주장(항변)을 할 수 있습니다. 

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임대인은 임대차 계약 종료 후 목적물이 반환될 때 임대차 보증금에서 피담보채무를 공제하려면 임대인으로서는 그 피담보채무인 연체차임, 연체관리비 등을 임대차 보증금에서 공제해야 한다는 주장을 해야 합니다.

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(다만 별도 의사표시 없이 당연히 공제된다고 하는 판결로 대판 2004다56554 참조). 

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나아가 그 임대차보증금에서 공제될 차임채권, 관리비 채권 등의 발생원에 대해서 임대인이 주장, 입증을 해야 합니다(대법원 2005다8323 등 판결).

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임대인의 보증금반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우 그 보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관해서만 비로소 이행기에 도달하여, 임차인의 목적물반환의무와 서로 동시이행의 관계에 있는 것이기 때문입니다(대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결; 대법원 1990. 12. 21. 선고 90다카24076 판결 등 다수). 

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(김형배 외, 민법학강의, 제11판,  신조사, 1426-7쪽 참조).