정관영 변호사의 법률상담 : 임대차 보증금 되돌려 받기

매섭게 추운 겨울, 임대차 계약이 끝나 임차보증금을 반환받아 새 보금자리로 다시 옮겨야 하는데도 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 않아 속앓이를 하는 서민들의 법률상담이 우리 서울복지법률지원단에 쏟아지고 있다. 임대차 계약은 누구나 흔히 체결하는 대중적인 계약이다. 그러나 임대차 계약을 체결할 때 꼭 알아두고 미리 점검해봐야 할 내용들은 아직 대중적이지 못한 것 같다.

A씨도 그랬다. A씨는 2010년 8월 8일 임대인인 집주인 B씨와 보증금 4500만원에 전세 계약을 2년 동안 체결했다. 2년이 지나 계약기간이 끝날 때쯤 A씨는 다른 임대아파트에 입주할 수 있게 되어 보증금을 돌려받아 집을 나가고자 했지만 여의치 못했다. 하필이면 그 집에는 이미 2010년 7월 8일 C은행에 의해 근저당권이 설정되어 있었고, 현재 근저당권에 의해 경매가 진행되는 급박한 상황이었다.

위의 사례를 보기 전에 우선 말해둘 것이 있다. A씨의 계약처럼 우리가 일상에서 쉽게 ‘전세’라고 말하는 - 다달이 내는 월세가 없는 - 대차 계약은 법률실무에서 ‘채권적 전세’라고 이름 붙인다. 부동산등기부에 등기되는 물권인 ‘전세권’과 헷갈리지 않기 위해서다. ‘채권적 전세’는 대인적인 임대차 계약과 비슷하게 취급되어, 임대차보호법에 의해 보호받는다.

자기가 빌려서 살던 집에 경매가 실행됐는데도 A씨는 주택임대차보호법상 우선변제권, 최우선변제권을 활용하기 어려웠다. 주임법상 우선변제권(동법 제3조의2)이란 집을 인도받고 주민등록을 전입하고 임대차계약서상 확정일자까지 갖춘 임차인이 그 집을 경매를 할 때 환가대금에 대해 후순위권리자 등 보다 우선해서 보증금을 변제 받을 수 있는 권리이다. 그런데 C은행의 근저당권이 A씨의 임차권보다 먼저 설정됐기 때문에 A씨는 C은행보다 우선해서 자신의 보증금반환채권을 변제받기 어려운 상황이었다. 

주임법상 최우선변제권(동법 제8조 제1항)은 임차인이 ‘보증금 중 일부분’에 대해서만큼은 C은행 같은 선순위 담보물권자보다도 먼저 지급받을 수 있는 매우 강력한 권리를 말한다. A씨는 보증금 일부를 최우선변제 받을 수도 없었다. 2008년 8월 21일에 개정된 주임법 시행령 제4조에 의하면 A씨가 살던 지역은 6000만원 이하의 보증금에 대해 2000만원까지 최우선변제를 받을 수 있도록 개정 전 시행령보다 기준금액이 올랐는데, A씨는 위 시행령 개정 이전인 2010년 8월 8일 이 계약을 맺어 개정 이전의 시행령을 적용받아야 했기 때문이다. 결과적으로 A씨는 경매에서 환가된 대금을 우선으로 변제 받지 못할 것이 예상됐고 채권자의 다른 재산을 찾기도 어려워 가압류도 못한 채 임대차보증금반환청구소송만을 제기해야 했다.

임대차 계약을 맺을 때 이런 낭패를 맞닥뜨리지 않으려면 부동산등기부를 보면 된다. 등기부는 임차물의 주소만 알면 인터넷이나 등기소 등에서 쉽게 열람할 수 있다. 등기부를 보고 근저당권이 먼저 설정되어 있는지 압류, 가압류가 되어 있는지 등을 살펴야 한다. 등기부에 저당권, 압류 등이 되었다면 A씨의 사례와 같이 이 건물이 경매되었을 때 경매대금에서 보증금을 반환받지 못할 수도 있기 때문에 계약체결 자체를 매우 신중히 고민해야 한다. 

임대차 계약서를 쓸 때나 주민등록 전입신고를 하는 경우 주의해야 할 것 중에 하나는 ‘등기의 표제부에 적힌 그대로’ 주소를 번지, 동, 호수까지 정확하게 기재해야 한다는 것이다. 특히 다세대주택은 반드시 그래야 한다. 또한 법령을 찾아 자신의 임차보증금반환채권이 ‘우선변제권, 최우선변제권을 행사 할 수 있는 범위 내의 것인지’ 확인하는 것도 필요하다. 만약 그 범위를 약간 초과한다면 보증금의 일부를 월세로 전환해서 보호를 받을 수 있도록 하는 것도 생각할 수 있다.

임대차 존속기간이 만료되어 계약이 종료되었는데도 보증금을 받지 못한 경우에는 어떻게 해야 할까? 먼저 지급명령을 신청하는 방법을 생각할 수 있다. 임대차계약서, 부동산등기부등본, 내용증명우편 등의 증거자료를 덧붙여 법원에 갖춰진 양식에 맞춰 신청한다. 법원에서는 이 신청서류를 검토해서 지급명령을 내리게 된다. 이 명령이 임대인에게 송달된 후 그가 2주 이내에 이의신청을 하면 정식의 재판으로 옮겨가고, 이의신청을 하지 않으면 명령이 확정되어 임차인은 소송없이 바로 집행절차를 진행할 수 있다. 

보증금반환청구를 위해 바로 본안으로 제소할 수도 있겠다. 보증금반환청구소송은 다른 소송과 달리, 청구금액이 정해져 있어 임대인의 특별한 다툼이 없다면 재판이 비교적 빠르게 진행되기도 한다. 2000만원 이하 보증금은 소액사건 심판절차로 진행될 수 있어 일반적인 보증금반환청구소송에 비해 비용이 적게 들고 절차가 까다롭지 않다. 

이러한 본안소송에 더해 가압류 등 보전소송을 하는 것은 매우 중요하다. 가압류란 금전채권 등의 집행을 확보하기 위해 미리 채무자의 재산을 붙잡아두어 잠정적이나마 채무자가 그 재산을 함부로 처분하지 못하도록 해두는 집행보전제도를 말한다. 아무리 본안소송을 백번 천번 이겨도 강제집행 할 상대방 재산을 확보하지 못했다면 상대방에게 심리적인 압박을 주는 것 외에는 현실적으로 별로 쓸모가 없다. 비단 임대차관련 소송뿐만 아니라 가압류는 청구권이 금전채권이라면 모든 소송에서 빠뜨리지 말아야 한다. 법원의 도움으로 원만하게 해결하는 방법에는 제소전화해 제도도 있다.

만약 위의 사례처럼 임대아파트 등 새로운 보금자리에 빨리 들어가야 하는 상황이라면 부동산등기명령제도를 활용할 수 있다. 이 제도는 임대차 기간이 끝나 다른 집으로 이사해야 할 때 집과 주민등록을 옮기더라도 임차권을 등기하여 기존 임대차계약의 대항력과 우선변제권을 지속시킬 수 있다. 임차권 등기가 된 후 이사해야 함은 물론이다.

내집마련의 꿈을 키워가는 일반서민들에게 보증금은 제일 소중한 재산이다. 모든 법적 분쟁이 마찬가지겠지만 귀중한 보증금이 좌우될 수 있는 임대차 분쟁은 사전에 예방하는 것이 제일 중요하다. 건강할 때 질병을 예방해야 하는 것처럼 말이다. 임대차 관련 상담을 무료로 하는 곳은 서울시내에도 꽤 있다. 우리 서울복지법률지원단, 서울시무료법률상담실, 대한법률구조공단 서울의 각 지부 등이다. A씨의 사례는 임대차에서 주로 나타나는 일면일 뿐, 이 계약에서 검토해야 될 것은 이것들뿐 만이 아니다. 시민들께서도 임대차계약과 관련해서 궁금한 점이 있으시면 언제든지 서울복지법률지원단을 비롯한 각종 기관에 전화로 발걸음으로 문의하시고 확인하셔서 안정된 주거생활을 이뤄나가시기를 꼭 바란다. 

(서울시복지재단에 기고했던 글입니다)