​임대차계약서에 임대인 또는 임차인이 기간만료 3개월 전까지 본 임대차계약의 종결 또는 조건 변경의 의사를 명시한 서면통지를 하지 않을 경우 임대인은 본 임대차계약과 동일한 조건으로 임대차계약을 12개월 단위로 연장한 것으로 간주한다는 조항이 있습니다. 이러한 조항이 있더라도 3개월 전까지 임대차계약의 종결 의사를 서면통지 하지 않은 임차인이 상가임대차법에 따라 임대차기간 만료일에 임대차계약이 종료되었다고 주장할  수 있나요?

통상적으로 임대차계약서를 보면 질문하신 것과 같은 임대차계약 갱신조항이 존재하는 것 같습니다. 만일 임대인과 임차인이 임대차계약서에서 임대인 또는 임차인이 기간만료 3개월 전까지 본 임대차계약의 종결 또는 조건 변경의 의사를 명시한 서면통지를 하지 않을 경우 임대인은 본 임대차계약과 동일한 조건으로 임대차계약을 12개월 단위로 연장한 것으로 간주한다고 약정하였다면, 임차인이 임대인에게 임대차기간 만료 3개월 전까지 임대차기간 만료로 임대차계약이 종료된다는 내용의 갱신거절 통지를 하지 않을 경우, 약정대로 임대차계약이 12개월 연장된다고 보아야 할 것입니다.

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한편, 상가임대차법 제10조에서는 다음과 같이 규정하고 있습니다. 

제10조 ④ 임대인이 제1항의 기간(임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지) 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

따라서 만일 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다면 임차인은 상가임대차법 제10조 제5항에 따라 임대인에게 계약해지의 통고는 할 수 있을 것이나, 그렇다고 하더라도 임대차기간 만료일에 임대차계약이 종료되었다고 주장할 수는 없고, 임대인이 계약해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생하므로, 이 경우에도 임차인은 적어도 3개월분의 임대료는 임대인에게 지급해야 할 것으로 보입니다. 

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최근 서울중앙지방법원 2018나10776 사건에서 재판부도, 임차인이 기간만료 3개월 전까지 의사표시를 하지 않은 이상 임대차계약은 12개월의 임대차기간으로 갱신됐다고 봐야 한다면서 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 경과한 날에 임대차가 종료됐다고 보는 것이 타당하고, 임대인이 그 기간 동안의 미납 월 차임과 전기요금을 보증금에서 공제한 것도 정당하다고 하여 동일한 판단을 내린 바 있습니다(서울중앙지방법원 2018나10776 사건 판결 참조).