Q. 저는 얼마 전 월세 계약을 맺었습니다. 

처음엔 월세를 잘 주는가 싶더니 2개월째부터 월세를 주지 않았습니다.

독촉을 해보아도 월세를 주지 않아서 그냥 퇴거하게 하고싶은데

어떤 절차를 거쳐서 세입자를 내보낼 수 있는건가요?

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A. 안녕하세요. 황소영 변호사입니다. 

요사이 전세사기가 기승을 부리고 있습니다. 이에 세입자들의 근심도 깊어지고 있습니다.

그러나 또 한편에서는 계약사항을 지키지 않아 고민하는 집주인들도 많은데요.

이렇듯 계약사항을 제대로 지키지 않으면서도 계속 그 집에서 살고 있는 세입자는 건물인도 소송을 통해서 강제퇴거하게 할 수 있습니다.

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건물인도

자신 소유의 집이라고 해서 타인이 살고 있는 집에 들어가서 집기 등을 빼내는 행위는

무단침입 등 범죄행위이기 때문에 자칫하다가는 처벌까지 받을 수 있습니다.

따라서 부당하게 점유하고 있는 사람을 퇴거시키는 일일지라도 올바른 법적절차를 통해야 하지요.

그것이 바로 건물인도 소송을 통한 강제집행입니다. 

다만 이 때 집주인이라고 하여 무조건 건물인도의 청구가 받아들여지는 것은 아니고,

임대인이 임차인에게 갱신거절의 통지를 하였다는 사실 혹은 

계약조건을 변경하여야만 갱신하겠다는 통지를 하였다는 사실을 통지하였음을 입증하여야합니다.

즉, 계약이 종료되었음에도 나가지 않고 임의로 재산을 침해하고 있다는 사실을 입증해야하는 것입니다.

따라서 계약해지 사유가 있어 그에 따라 계약이 해지되었음을 세입자에게 알렸다는 증거를 채증하는 것이 중요한데요.

가장 많이 쓰이는 방법으로는 내용증명을 발송하는 방법이 있습니다. 

내용증명은, 우체국에서 해당 내용에 대해서 상대방에게 송달하였다는 것을 증명해주기 때문에, 흔히 증거로 쓰이지요. 

그 외에도 문자, 카카오톡,통화 녹음 등으로 계약해지로 인한 퇴거 요청의 증거를 남겨야합니다. 

임대차보호법은 일정 기간동안 임대인이 이러한 퇴거요청을 하지 않을시에, 그 계약이 묵시적으로 갱신된 것으로 보기 때문입니다. 

(물론 임차인이 임차인의 의무를 현저하게 위반하였을 때에는 그러하지 않습니다)

때문에 대면으로만 계약의 종료를 알리게 된다면 추후에 분쟁이 생길 가능성이 있으므로,

세입자가 2기의 차임액에 달하도록 그 금액을 연체하거나 하는 사정이 없다면 더욱 이러한 방법들을 이용해야합니다. 

이렇게 세입자와의 계약해지를 증명하여 승소하게 된다면, 강제집행절차를 거쳐서 세입자를 강제퇴거시킬 수 있습니다. 

이 때에도 주의할 점이 한가지 있는데요.

만일 명소소송을 진행하는 사이에 세입자가 악의를 가지고 전대를 주는 등 기타 사유로 

해당 건물에 다른 사람이 살고 있다면, 정당한 집행문을 발급받았다고 할지라도 그 집행은 불가능하다는 것입니다.

그 때문에, 명도소송을 진행할 때에는 반드시 가처분 절차와 함께 진행해야합니다. 

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점유이전금지가처분

점유이전금지가처분이란, 말 그대로 현재 건물을 점유하고 있는 사람이 그 권리를 타인에게 이전하지 못하게 하는 처분을 말합니다. 

건물에서 나가라는 것을 요구하면서 소제기 기간동안은 나가는 것을 금지하는 것이 얼핏보면 이치에 맞지 않는 것 처럼 보일 수 있는데요.

위에서 언급했듯 점유이전금지가처분을 신청해야하는 이유는,  

명도소송에서 승소하였다고 할지라도 강제집행 당시 점유자와 소송의 당사자가 다르다면 강제집행을 할 수 없기 때문입니다. 

그 집행문에 기재된 당사자와 목적물이 일치해야하는데, 그 점유자가 다른 사람이라면 집행이 불가능한 것입니다.

소송의 궁극적인 목적이 건물을 인도받고 그동안의 손해를 보전받는 것인 것만큼, 집행불능은 반드시 피해야겠지요. 

그렇기 때문에 퇴거를 명할 세입자로 하여금 그 점유를 이전하는 것을 금지하는 것입니다. 

점유이전금지가처분을 신청할 때에는 

임대차 계약서, 

계약이 해지되었다는 것을 증명할 수 있는 서류(3기 이상 연체했다는 내역 등), 

해당 건물에 대한 등기부등본, 

소가를 산정하기 위한 건축물대장과 토지대장 등이 필요합니다. 

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등기부등본 및 토지대장, 건축물대장은 각 위 사이트에서 발급이 가능합니다. 

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다만 가처분결정문을 받았다고 해서 그것만으로는 명도소송의 승소를 확신할 수는 없고, 

본소를 진행할 때에는 당사자의 상황을 잘 살피고 명확한 입증을 통하여 소송절차를 진행해야하는만큼

당사자소송으로 진행하게 된다면 원고에게 불이익이 있을 수 있습니다.  

따라서 명도소송을 진행할 필요성이 생겼다면, 반드시 법률전문가의 도움을 받아 소송을 진행해야합니다. 

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황소영변호사는

이혼, 사실혼, 재산분할, 위자료, 상속 등

가사사건에 대한 다양한 경력을 가지고 있는

가사전문변호사입니다.

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이처럼 다양한 가사 사례를 통해 전문성을 획득하여 

이혼, 사실혼, 사전처분 등 다양한 업무에 대처 가능한 

황소영 변호사가 직접 상담하여 

보다 현명한 대처를 할 수 있도록 도와드리고 있습니다. 

인생의 중대한 기점이 되는 소송인만큼

법률 전문가의 도움을 받아 지혜로운 판단을 내리시기 바랍니다.