안녕하세요. 부종식 변호사입니다.

​최근 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법')에 따른 재건축 문의가 많습니다. 재건축과 관련하여 많은 분들께서 도시 및 주거환경정비법(이하 '도정법') 상의 재건축과 같은 것으로 오해하셔서 조합결성, 관할 관정의 재건축조합 인가절차, 관리처분 계획, 토지보상법 상의 보상 등을 문의하시는 경우가 많은데요, 집합건물의 경우에는 도정법 상의 재건축과 달리 간편하게 재건축할 수있는 방법이 마련되어 있기 때문에 굳이 위와 같은 도정법 상의 재건축과 같은 복잡한 절차를 진행할 필요가 없습니다.

집합건물의 재건축 절차는 크게 ​① 재건축 결의절차와 ② 매도청구 및 보상절차로 구성됩니다.

​이번에는 첫번째인 재건축 결의절차에 대해 알아보겠습니다

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1. 재건축 결의 요건

​집합건물의 재건축은,

건물 건축 후 상당한 기간이 지나 건물이 훼손되거나 일부 멸실되거나 그 밖의 사정으로 건물 가격에 비하여 지나치게 많은 수리비·복구비나 관리비용이 드는 경우 또는 부근 토지의 이용 상황의 변화나 그 밖의 사정으로 건물을 재건축하면 재건축에 드는 비용에 비하여 현저하게 효용이 증가하게 되는 경우에 가능합니다(집합건물법 제47조 제1항)

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2. 재건축 결의 절차

집합건물의 재건축은 관리단 집회의 결의절차가 필요합니다(집합건물법 제47조 제2, 5항).

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(1) 재건축은 관리단집회에서 그 건물을 철거하여 그 대지를 구분소유권의 목적이 될 새 건물의 대지로 이용할 것을 결의함으로써 가능합니다. 다만, 단지관리단의 경우, 재건축의 내용이 단지 내 다른 건물의 구분소유자에게 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 합니다(집합건물법 제47조 제1항).

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(2) 재건축은 집합건물 구분소유자 수(점유자는 불가)의 5분의 4 이상, 의결권(면적)의 5분의 4 이상의 찬성결의가 있어야 합니다. 즉, 구분소유자 수 및 면적의 각 80%의 동의가 필요합니다.

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(3) 결의를 위한 관리단집회의 의사록에는 결의에 대한 각 구분소유자의 찬반 의사를 적어야 합니다.

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3. 재건축 결의의 내용

​집합건물의 재건축을 위해서는 아래와 같은 사항을 정하여야 합니다(집합건물법 제47조 제3, 4항).

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첫째, 새 건물의 설계 개요

둘째, 건물의 철거 및 새 건물의 건축에 드는 비용을 개략적으로 산정한 금액

셋째, 비용의 분담에 관한 사항

넷째, 새 건물의 구분소유권 귀속에 관한 사항

위 셋째, 넷째의 사항은 각 구분소유자 사이에 형평이 유지되도록 정하여야 합니다.

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