Q : 안녕하십니까. 변호사님. 저는 OO상가 관리단 관리소장입니다. 입주자가 관리비 미납시 단전, 단수를 하려고 하는데, 특별한 문제가 없는 것인지요?

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A : 안녕하십니까. 부종식 변호사입니다. 단전, 단수를 위해서는 적법한 관리규약에 단전, 단수규정이 있어야 하며, 그 규정에서 정하고 있는 사유가 발생할 경우 단전, 단수가 가능한 것입니다. 만약 이러한 관리규약이 없이 단전, 단수를 한다면 업무방해죄 등의 형사문제가 될 가능성이 있습니다.

한편, 적법한 관리규약은 전체 구분소유자의 4분의 3이상 및 전체 지분의 4분의 3이상이 관리단 집회에서 관리규약에 찬성하여 제정될 수 있는 것입니다. 만약 관리단 집회를 개최하지 아니하고 서면결의를 할 경우에는 구분소유자 및 지분의 각각 5분의 4 이상의 찬성동의를 얻어야 적법하게 관리규약이 제정됩니다. 규약의 변경에 있어서도 마찬가지 입니다.

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최근 소송수행한 사건에서 ​관리비 미납시 조치로서 관리규약에 기해 단전, 단수한 것은 위법하지 않고 적법하다는 취지의 판결을 받았기에 그 판결을 소개합니다(서울동부지방법원 제13민사부).

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[사실관계]

1. 원고는 관리비 체납자 A로부터 그 소유 상가 점포를 경매로 낙찰받은 자이고, 피고는 상가관리단임.

2. 피고 상가관리단이 원고에게  A의 체납관리비 중 공용부분에 해당하는 관리비 지급을 청구하자, 원고가 A에 대한 단전, 단수가 적법하지 않았음을 주장하면서, 따라서 A로부터 소유권을 이전받은 자신도 관리비 지급의무가 없다는 취지로 주장함.

3. 나아가 원고는 채무부존재확인 소송을 제기함.

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[판결의 요지]

​"원고는 피고의 위법한 단전,단수로 인하여 이 사건 각 상가를 사용,수익하지 못하였으므로 위 기간 동안의 관리비를 지급할 책임이 없다고 주장한다. 그러나 피고가 이 사건 건물 관리규약에 따라 이 사건 각 상가에 대한 단전조치를 취하였던 사실이 인정되는바, 원고의 이 부분 주장은 이유없다."

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​[평가]

위와 같은 판결에 의하면, 관리규약에 관리비 미납 등으로 단전, 단수의 제재조치를 관리단에서 취할 수 있다고 되어 있을 경우, 이러한 관리규약에 의해 단전, 단수를 하는 것은 적법한 것으로서, 따라서 마땅히 형사적으로도 문제가 되지 않을 것으로 보입니다.

즉, 단전, 단수로 인해 업무방해죄 등의 형사처벌을 받지는 않게 되는 것입니다.

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