Q : 안녕하세요. 변호사님. 저는 용인시 수지구에 있는 OO주상복합건물의 구분소유자입니다. 저희 건물은 2016년 2월에 입주가 시작되어 약200여 세대가 입주완료하였고, 신생건물에 속합니다. 그런데 저희 건물에는 관리단이라는 게 없었고 단지 시행사가 지정한 관리회사가 건물을 관리하고 관리비를 징수하여 왔습니다. 저를 비롯한 저희 건물 구분소유자들은 2017년 초부터 관리단의 관리인과 관리위원회를 조직하려고 하였는데, 관리회사가 이를 방해하여 저희는 적법하게 승인되지 않은 관리회사를 인정할 수 없다면서 관리회사에 관리비를 지급하지 않았습니다. 그러자 관리회사에서는 저를 비롯한 구분소유자를 상대로 관리비 지급의 소를 청구하였고, 소송 중에 재판장님께 관리비 상당의 부당이득을 청구하는 것이라고 하였습니다. 이러한 소송이 정당한 것인가요?

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A : 안녕하십니까. 부종식 변호사입니다. 문의 감사합니다.

질문을 보니 관리단은 구성되어 있는데 관리인 등 관리단 운영주체가 없어서 문제가 되신 것 같습니다. 관리단은 입주가 시작되면 당연히 설립되는 것이어서 특별히 관리단을 조직할 필요가 없습니다.

관리단에는 관리인이 있고, 관리규약이 있다면 그 규약에 따라 관리위원회를 둘 수 있습니다. 이러한 관리주체가 관리회사와 건물관리계약(또는 위탁용역계약 등 명칭이 다양함)을 체결하여야만 그러한 계약이 적법한 것이라 할 것이고, 적법한 관리주체가 아닌 시행사나 관리인이 아닌자(보통 번영회 회장 또는 입주자대표회의 회장이라는 명칭은 사용하나 집합건물법 상의 요건을 갖추어 선임된 관리인이 아닌 자)와 관리계약을 체결하였다면 그러한 관리계약은 무효가 되는 것입니다.

한편, 위에서 언급한 바와 같이 당연설립된 관리단의 관리인은 구분소유자에게 관리비를 징수할 수 있고, 반대로 구분소유자는 관리단에 관리비 납부의무를 부담하고 있기 때문에 소위 '부당이득'을 취하고 있는 상태가 아니며, 따라서 관리회사는 비록 자신이 관리용역업무를 하였다고 하더라도 그에 들어간 돈을 구분소유자가 부당이득을 취하고 있다고 주장하며 그 지급을 구할 수는 없습니다. 판례도 동일한 취지로 판시한 바 있습니다(수원지방법원 성남지원 제3민사부).

결국 질문하신 바와 같이 관리회사의 구분소유자를 상대로 한 관리비 상당의 부당이득반환청구는 정당하지 않은 것이라고 할 것입니다. 

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